"მსხვილი დეველოპერები აწყობილები არიან საბანკო სექტორზე" - ვის და რა პირობებით აკრედიტებენ ბანკები?

საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი ზრდას აგრძელებს, თუმცა სურათი არაერთგვაროვანია, იპოთეკური დაკრედიტება და დეველოპმენტის დაფინანსება იზრდება, მაშინ როცა სამშენებლო კომპანიების პირდაპირი დაფინანსება მცირდება - ამის შესახებ გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ საქართველოს საბანკო ასოციაციის პრეზიდენტმა ალექსანდრე ძნელაძემ უძრავ ქონების ბაზრის დაკრედიტების ტენდენციებზე საუბრისას განაცხადა.

მისი თქმით, უძრავი ქონების ბაზარზე ბანკების მხრიდან უფრო მსხვილი პროექტების დაფინანსების ტენდენცია გრძელდება. მცირე დეველოპერები კი უფრო ინვესტორზე ორიენტირებულ მოდელზე გადადიან, ხოლო მსხვილი მოთამაშეები ბაზარზე კიდევ უფრო დომინანტურ პოზიციებს იკავებენ.

„პირველ კვარტალში ზრდა როგორც იპოთეკურ სესხებში, ასევე სამშენებლო სექტორის დაფინანსებაში ფიქსირდება. ერთადერთი მიმართულება, სადაც შემცირებაა ეს უშუალოდ სამშენებლო კომპანიების დაფინანსების პორტფელია.

რაც შეეხება გამსხვილების ტენდენციას, ეს ჩემთვის სიურპრიზი არ არის, რადგან რეგიონალური რისკები კვლავ მაღალი რჩება. ასეთ პირობებში მსხვილ კომპანიებს უფრო გრძელი მოლოდინის პერიოდი აქვთ. მაგალითად, 2023 წელსაც ვნახეთ, რომ გარკვეული შენელება იყო და მსხვილ მოთამაშეებს მეტი დრო სჭირდებოდათ გადაწყვეტილებების მისაღებად. ამასთან, მათი დაფინანსება უფრო სტრუქტურირებულია, რაც პროცესის უწყვეტობას მეტ-ნაკლებად უზრუნველყოფს.

უნდა აღვნიშნო, რომ გამსხვილების პროცესი მხოლოდ ბოლო პერიოდს არ უკავშირდება, ის ჯერ კიდევ 2018–2019 წლებში დაიწყო, ხოლო პანდემიის პერიოდში ბაზრის ანალიზი გართულდა, რადგან ეკონომიკური გარემო მთლიანად შეიცვალა. დღეს უკვე შეიძლება ითქვას, რომ მცირე სამშენებლო და დეველოპერული კომპანიები უფრო ინვესტორზე ორიენტირებულები არიან, ხოლო მსხვილი დეველოპერები ძირითადად საბანკო სესხებზე არიან აწყობილი", - განაცხადა ალექსანდრე ძნელაძემ.

კითხვაზე - დაკრედიტებაზე არსებული მაღალი მოთხოვნის პირობებში თუ შეიცვალა ბანკების მხრიდან დეველოპმენტის დაფინანსების პოლიტიკა, საბანკო ასოციაციის პრეზიდენტი ადასტურებს და საფინანსო სექტორმა უძრავი ქონების კომპანიების დაკრედიტების მიდგომები შეცვალა.

"უკვე 2025 წლის მეორე ნახევრიდან ჩანს, რომ როგორც საბანკო სექტორში, ისე ეკონომიკაში ზრდის ტემპი საკმაოდ მაღალია, თუმცა ვფიქრობ, 2026 წელს ზრდა უფრო ფრთხილი იქნება, რაც გამოხატული იქნება რისკების უფრო მაღალი შეფასებით და რამდენიმე ფაქტორი უნდა ვახსენოთ - 2020 წლიდან რეგიონში კრიზისული პროცესები პრაქტიკულად არ შეწყვეტილა. ეს პირდაპირ უძრავ ქონებას შეიძლება არ ეხებოდეს, მაგრამ სასტუმროებისა და ტურიზმის სექტორზე მნიშვნელოვნად აისახა. ეს სექტორი ერთ-ერთი ყველაზე მოწყვლადი აღმოჩნდა, რადგან რეგიონული რისკები და ტრანსპორტირების პრობლემები პირდაპირ მას ურტყამდა. დღეს, ამ მიმართულებით მდგომარეობა გაუმჯობესებულია.

ასევე მნიშვნელოვანი იყო ეროვნული ბანკის მიერ განხორციელებული ცვლილებები, რომლებიც როგორც დეველოპერების, ისე იპოთეკური სესხების ნაწილს შეეხო და გარკვეული შემსუბუქებები მოიტანა. დღეს არსებული ზრდის ახსნა რამდენიმე ფაქტორით შეიძლება: პირველ რიგში, რეგიონში მიმდინარე პროცესებმა გაზარდა ინტერესი. მეორე შესაძლებელია, რომ შემსუბუქებულმა პოლიტიკამ ხელი შეუწყო შიდა განვადებების საბანკო სესხებად ტრანსფორმაციას. მესამე, ბაზარზე შეიძლება იყოს რეალური გააქტიურებაც, განსაკუთრებით იმ ფონზე, რომ 2025 წელს იყო შენელება, ხოლო მსგავს სიტუაციებში ხშირად ვხედავთ მკვეთრ კორექციებს, როგორც ეს 2020–2021 წლებში მოხდა და შემდეგ 2022 წელს როგორ აფეთქდა ბაზარი და როგორ შეიცვალა ფასები. ამიტომ ამ ეტაპზე კონკრეტულ დასკვნებზე საუბარი ნაადრევად მიმაჩნია“, - განაცხადა ძნელაძემ.

საბანკო ასოციაციაში აცხადებენ, რომ რეფინანსირების განაკვეთის ზრდის ფონზე საპროცენტო განაკვეთების შემცირება მოსალოდნელი არ არის.

„საპროცენტო განაკვეთები 2025 წლის დასაწყისში მზარდი იყო, რაც ძირითადად ლიკვიდობის გაურკვევლობამ განაპირობა. შემდეგ ეს ფაქტორი მეტწილად დარეგულირდა და ნაწილობრივი შემცირებაც ვიხილეთ. დღეს არსებული მდგომარეობით საპროცენტო განაკვეთების შემცირებას არ ველოდები. ძალიან დიდი იმედი მაქვს, რომ ზრდაც არ იქნება. როგორც საერთაშორისო ვალუტებში, ისე ადგილობრივ მონეტარულ პოლიტიკაში, შემსუბუქების ნიშნები არ ჩანს“, - განაცხადა ძნელაძემ.

ინფორმაციისთვის, 2026 წლის პირველ კვარტალში ქვეყანაში მოქმედმა კომერციულმა ბანკებმა სულ 1.28 მილიარდი ლარის ღირებულების 12,835 იპოთეკური სესხი გასცეს.

საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ გამოქვეყნებული სტატისტიკური ინფორმაციის თანახმად, თანხობრივად იპოთეკური სესხების პორტფელი 34%-ით, რაოდენობრივად კი სესხები 20%-იან ზრდას აჩვენებს.

სტატისტიკის თანახმად, 2026 წელს გაცემული იპოთეკური სესხის საშუალო მოცულობა 99.6 ათას ლარს აღწევს, მაშინ როდესაც 2025 წლის იანვარ-მარტში გაცემული იპოთეკების საშუალო ღირებულება 89.5 ათას ლარს შეადგენდა. ეს მატება განპირობებულია ქვეყანაში უძრავი ქონების ფასების ზრდით, ასევე თანამონაწილეობის კოეფიციენტის 15%-დან 10%-მდე შემცირებით.

ეროვნული ბანკის სტატისტიკიდან ირკვევა ისიც, რომ 2026 წლის მარტში ეროვნული ვალუტით გაცემული იპოთეკური სესხების საშუალო საპროცენტო განაკვეთი 11.88% იყო, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 1.45 პროცენტული პუნქტით ნაკლებია.