რა არის „ჰაუს ჰაქინგი“ ამერიკაში?

ბლოგის ავტორია უძრავი ქონების გაყიდვების კომპანია „პროსპექტი“

„ჰაუს ჰაქინგი“ (House Hacking) უძრავ ქონებაში ინვესტირების ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული და ხელმისაწვდომი სტრატეგიაა, რომელიც განსაკუთრებით ფართოდ არის გავრცელებული ამერიკის შეერთებულ შტატებში.

ეს მეთოდი საშუალებას გაძლევთ შეხვიდეთ უძრავი ქონების ბაზარზე და საგრძნობლად შეამციროთ ყოველთვიური საცხოვრებელი ხარჯები. თუმცა, რეალური მექანიზმები, რომლებიცაა დაფინანსება, ზონირება, გადასახადები და მოიჯარეების მართვა, ბევრად უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე უბრალოდ კონცეფცია.

ძირითადი მიგნებები

ჰაუს ჰაკინგი გულისხმობს საკუთარ სახლში ცხოვრებას და მისი სხვა ბლოკების, ოთახების ან ფართების გაქირავებას. იჯარიდან მიღებული შემოსავალი ფარავს იპოთეკასა და სხვა ხარჯებს, ზოგჯერ კი შენატანის სრულად დაფარვაც შესაძლებელია.

მაგალითად, აშშ-ის პრაქტიკაში ხშირად ყიდულობენ $400,000-იან დუპლექსს FHA სესხით (3.5%-იანი შენატანით), სადაც მესაკუთრე ერთ ბლოკში ცხოვრობს, ხოლო მეორეს თვეში $1,800-ად აქირავებს. ეს ფარავს ხარჯების ნახევარზე მეტს და აგროვებს ქონებრივ კაპიტალს.

გავრცელებულ სტრატეგიებს შორის არის მრავალბინიანი სახლის, როგორებიცაა დუპლექსისა და ტრიპლექსის ყიდვა, ოთახების გაქირავება, დამხმარე საცხოვრებელი ერთეულების აშენება ან მოკლევადიანი გაქირავება (მაგ. Airbnb).

ჰაუს ჰაკინგი მოითხოვს ადგილობრივი ზონირების, თანამესაკუთრეთა (HOA) და საგადასახადო კანონმდებლობის მკაცრ დაცვას, რაშიც ამერიკაში უძრავი ქონების კვალიფიციური აგენტი დაგეხმარებათ.

House Hacking vs ქირაობა vs ტრადიციული ყიდვა

ქირაობისას ხარჯების 100%-ს სხვას უხდით და კაპიტალს ვერ აგროვებთ. ყიდვისას იღებთ სტაბილურობას, თუმცა მთელი ფინანსური ტვირთი თქვენზეა.

ჰაუს ჰაქინგი კი ოქროს შუალედია, რადგან იღებთ საკუთრებას, თუმცა საიჯარო შემოსავლით ამცირებთ ყოველთვიურ ხარჯს. მაგალითად, $2,400-იანი ქირის ნაცვლად, იხდით $2,900-იან იპოთეკას, საიდანაც $1,400-ს მოიჯარე ფარავს, თქვენი წმინდა ხარჯი კი $1,500 ხდება. მთავარი დათმობა ცხოვრების წესია, გიწევთ სივრცის გაზიარება და მეპატრონის მოვალეობების შეთავსება.

პოპულარული ჰაუს ჰაკინგის სტრატეგიები

სტრატეგია დამოკიდებულია ბიუჯეტზე, ადგილობრივ წესებსა და მემამულის როლთან მზაობაზე.

ამერიკაში ამ შემთხვევაში ყველაზე გავრცელებულია მრავალბინიანი სახლის ყიდვა, სადაც ბლოკებს ცალკე შესასვლელი და კომუნიკაციები აქვს. სხვა მიდგომებია ოთახების ცალ-ცალკე გაქირავება, მოკლევადიანი ქირა (Airbnb), დამხმარე ერთეულების, როგორებიცაა ეზოს სარდაფისა და გარაჟის მოწყობა, არასაცხოვრებელი სივრცეების (პარკინგი) გაქირავება ან "Live-In Flip" (რემონტი ბინაში ცხოვრებისას და შემდგომ გაყიდვა).

დაფინანსება, ფულადი ნაკადი და კანონმდებლობა

აშშ-ში ხშირად იყენებენ FHA სესხებს (3.5% შენატანი, 1 წელი ცხოვრების პირობით), სადაც კრედიტორი ითვალისწინებს ქირის 75%-ს. კონვენციური სესხები მოითხოვს მეტ შენატანს, თუმცა იპოთეკის დაზღვევის გაუქმების საშუალებას იძლევა 20%-იანი კაპიტალის შემდეგ.

ფულადი ნაკადი (Cash Flow) არის სხვაობა შემოსავალსა, რომელიც არის ამ შემთხვევაში ქირა და ყველა ხარჯს შორის, რომელიც მოიხავს იპოთეკას, გადასახადებს, დაზღვევას, მოვლა-პატრონობას და ვაკანსიის რისკს. საიჯარო შემოსავალი იბეგრება, თუმცა ხარჯების პროპორციულად გამოქვითვა შესაძლებელია. გარდა ამისა, აუცილებელია ზონირების, მცხოვრებთა ლიმიტებისა და HOA წესების გათვალისწინება.