ფიზიკური პირის მიერ ბინის/სახლის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის წესები დაზუსტდა

სტატიის ავტორია გელა ბარშოვი: საგადასახადო კონსულტანტი და „ტრანსფერ ფრაისინგის“ სპეციალისტი.

შენიშვნა: აღნიშნული სტატია არის მხოლოდ ინფორმაციული ხასიათის, ასახავს ავტორის პირად მოსაზრებას და არ წარმოადგენს საგადასახადო ან რაიმე სახის კონსულტაციას.

ფიზიკური პირის მიერ აქტივის (ბინის/სახლის) მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრა-საკანონმდებლო სიახლე 2026

2026 წლის 14 მაისს ფინანსთა სამინისტრომ გამოსცა საჯარო გადაწყვეტილება N 143 „ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე“, სადაც მნიშვნელოვანი საგადასახადო საკითხები დაზუსტდა, მათ შორის ისეთებიც, რომლებიც გარკვეული ბუნდოვანებით ხასიათდებოდა, და, ისეთებიც კი, რომლებიც, ერთი შეხედვით, თითქოს გარკვევით წერია კანონში, თუმცა საჯარო გადაწყვეტილება განსხვავებულ განმარტებებს გვთავაზობს.

მაგალითად, გარდა საგადასახადო კოდექსის 82-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის „ვ.ა.“ და „ვ.გ.“ ქვეპუნქტებისა (ბინის/სახლის და სხვა აქტივის 2 წლის ფლობის შემდგომ მიწოდების გათავისუფლების ნორმები), საჯარო გადაწყვეტილებაში განმარტებულია კოდექსის 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილის (5%-იანი განაკვეთის) გამოყენების საკითხებიც, რომლებიც, ერთი შეხედვით, ინტერპრეტაციის წინაპირობას არ იძლევა:

მუხლი 81, ნაწილის 3: „3. ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის (სახლის) და მასზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთის, აგრეთვე ავტოსატრანსპორტო საშუალების მიწოდებით მიღებული ნამეტი შემოსავალი 5 პროცენტით იბეგრება.“

ახალი საჯარო გადაწყვეტილებით ირკვევა, რომ ბინის/სახლის მიწოდების ყველა შემთხვევაზე 5%-იანი საგადასახადო განაკვეთი არ ვრცელდება.

ამ სტატაში განვიხილავთ ახალი საჯარო გადაწყვეტილებიდან რამდენიმე მნიშვნელოვან საკითხს და, ასევე, აღვნიშნავთ, ჯერ კიდევ რა პრაქტიკული საკითხები რჩება გაურკვეველი.

საგადასახადო კოდექსის ნორმები ფიზიკური პირის მიერ აქტივის (მათ შორის საცხოვრებელი ბინის/სახლის) მიწოდების დაბეგვრაზე/გათავისუფლებაზე

საქართველოს საგადასახადო კოდექსის (შემდგომში კოდექსი) 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის ვ.ა. ქვეპუნქტის შესაბამისად, თუ ფიზიკური პირი ფლობდა საცხოვრებელ ბინას/ სახლს 2 წელზე მეტი ხანი (მიუხედავად იმისა, ეს ბინა/სახლი გამოყენებული იყო თუ არა ეკონომიკურ საქმიანობაში) 2 წლის შემდეგ ასეთი ბინის/სახლის (მასზე დამაგრებული მიწის ჩათვლით) რეალიზაციით მიღებული ნამეტი შემოსავალი საქართველოში საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფლდება.

დამატებით, თუ ფიზიკური პირი 2 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობდა სხვა აქტივს, გარდა საცხოვრებელი ბინისა/სახლისა, და არ იყენებდა ეკონომიკურ საქმიანობაში მინიმუმ გაყიდვამდე ბოლო 2 წლის განმავლობაში, მაშინ 2 წლის ფლობის შემდგომი რეალიზაციით მიღებული ნამეტი შემოსავალი საქართველოში ასევე თავისუფლდება საშემოსავლო გადასახადისგან (მუხლის 82. 1. „ვ.გ“).

ამასთან, თუ ფიზიკურმა პირმა საცხოვრებელი ბინა/სახლი 2 წელზე ნაკლები ფლობის შემდგომ გაყიდა და მიიღო ნამეტი შემოსავალი, ასეთი შემოსავალი კოდექსის 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მიხედვით იბეგრება 5%-იანი საშემოსავლო გადასახადით.

სწორედ ზემოთ ჩამოთვლილი საკანონმდებლო ნორმებია განმარტებული საჯარო გადაწყვეტილებაში.

როგორც გადაწყვეტილებიდან ირკვევა, ზემოთ აღწერილი შეღავათები ყველა შემთხვევაზე არ ვრცელდება.

საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის მიზნებისთვის აქტივის საცხოვრებელ ბინად/სახლად მიჩნევის კრიტერიუმები

საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით, ბინის/სახლის გაყიდვისას გადასახადისგან გათავისუფლებისთვის ან 5%-იანი განაკვეთით სარგებლობისთვის პირველ რიგში მნიშვნელოვანია, რომ რეალიზებული აქტივი ჩაითვალოს საცხოვრებელ ბინად/სახლად, ასევე, არ უნდა იქნას გამიზნული/გამოყენებული სამეწარმეო საქმიანობისთვის.

(სამეწარმეო საქმიანობის ნაწილი ბინასთან/სახლთან დაკავშირებით კოდექსში არ იკითხება. ეს საჯარო გადაწყვეტილებით დაზუსტებული ინტერპრეტაციაა, რომელიც ადრე პრაქტიკაშიც განხორციელებულა).

საცხოვრებელ ბინად/სახლად დაკვალიფიცირებისთვის აქტივის სტატუსი საჯარო რეესტრის ამონაწერში მნიშვნელოვანია, თუმცა არა გადამწყვეტი (ციტირება საჯაროდან):

„უძრავი ქონების ტიპის განსაზღვრისას, მნიშვნელოვანია მარეგისტრირებელი ორგანოს შესაბამისი ჩანაწერი, თუმცა საბოლოო შეფასებისთვის, გადამწყვეტია ქონების ფაქტობრივი ფუნქციური დანიშნულება.“

ასევე საჯარო გადაწყვეტილება ადგენს კრიტერიუმებს რომელთა (ყველას) დაკმაყოფილების შემთხვევაში აქტივი ჩაითვლება საცხოვრებელ ბინად/სახლად:

• წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს;

• განკუთვნილია საცხოვრებლად გამოყენებისთვის;

• უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით; • არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს.

ამ კრიტერიუმების განხილვისას რამდენიმე საკითხია ნიშანდობლივი, მათ შორის:

• გადაწყვეტილების თანახმად, საცხოვრებელ ბინად ჩაითვლება დაუსრულებელი ბინაც, ე.წ. „ჰაერიც“ კი, გარკვეული წინაპირობებით. • საცხოვრებელ ბინად/სახლად ითვლება დამხმარე სივრცეც: „ბინასთან/სახლთან ფუნქციურად დაკავშირებული დამხმარე ფართობი (მათ შორის სხვენი, სარდაფი ან სხვა), თუ იგი უზრუნველყოფს ან აუმჯობესებს ბინის/სახლის საცხოვრებლად გამოყენების პირობებს და არ გამოიყენება დამოუკიდებელი არასაცხოვრებელი ან ეკონომიკური დანიშნულებით“; • დამოუკიდებელ ერთეულად მაშინაც ჩაითვლება ბინა (თანამესაკუთრის წილი ბინაში), თუ ის თანასაკუთრებაშია.

გადაწყვეტილებაში ასევე აღნიშნულია, რომ: „საცხოვრებელი ბინის/სახლის დროებით სხვა დანიშნულებით გამოყენება (მათ შორის, გაქირავება შემოსავლის მიღების მიზნით) ან საცხოვრებელი ბინის/სახლის გამოყენება სამეწარმეო საზოგადოების რეგისტრირებულ იურიდიულ მისამართად, თავისთავად არ ცვლის მის საცხოვრებელ ხასიათს, თუ ობიექტი თავისი ტექნიკური და ფუნქციური ნიშნებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს.“

საშემოსავლო გადასახადის რა განაკვეთით დაიბეგრება ფიზიკური პირი, რომელიც ორგანიზებულად ეწევა ბინის შეძენა/რეალიზაციას მოგების მიღების მიზნით?

საჯარო გადაწყვეტილებაში გამონაკლისი შემთხვევებია აღნიშნული, როცა საცხოვრებელი ბინის რეალიზაციაზე 5%-იანი განაკვეთი არ გავრცელდება და, სავარაუდოდ, ვერც 2 წლიანი შეღავათით ისარგებლებს ფიზიკური პირი მის მიერ საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციით მიღებულ ნამეტ შემოსავალზე (ანუ, გავრცელდება 20%).

ერთ-ერთ ასეთ გამონაკლისად აღნიშნულია შემთხვევა, როცა ფიზიკური პირი უძრავი ქონებით ვაჭრობს.

ზემო აბზაცში ვახსენებ სიტყვას „სავარაუდოდ“ 2 წლიან შეღავათთან დაკავშირებით, რადგან ასეთ, სამეწარმეო საქმიანობის შემთხვევებზე 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა.“ ქვეპუნქტის ნაცვლად გამოიყენება ამავე ნაწილის „ვ.გ.“ ქვეპუნქტი. „ვ.გ.“ ქვეპუნქტი კი აქტივის 2 წლის შემდეგ მიწოდებას მაინც ათავისუფლებს, თუმცა იმ პირობით, თუ ეს აქტივი გაყიდვამდე მინიმუმ ბოლო 2 წელი არ იყო გამოყენებული ეკონომიკურ საქმიანობაში.

მაგალითად, თუ მე 2023 წელს, გადაყიდვის მიზნით, ვიყიდე 5 ბინა, რომელიც არ გამიქირავებია (ბინის გაყიდვამდე მისი გაქირავების შემთხვევაში დაიბეგრება 20%-ით), 2026 წელს კი გადავყიდე, არსებობს არგუმენტი, რომ ის გაყიდვამდე ეკონომიკურ საქმიანობაში არ გამომიყენებია და „ვ.გ.“ ქვეპუნქტითაც ვთავისუფლდები საშემოსავლო გადასახადისგან, თუმცა რადგან თავად შეძენის მიზანი იყო გადაყიდვა მოგების მიღების მიზნით, არსებობს იმის რისკი, რომ საგადასახადო ორგანომ შესაძლოა ასეთი აქტივის ფლობა მაინც ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენებად ჩათვალოს და 2 წლის შემდეგ რეალიზაციაზეც 20%-იანი განაკვეთი გაავრცელოს. ეს საკითხი ჩემთვის ბოლომდე ცხადი არ არის, თუმცა ნათელია, რომ „ბინებით ვაჭრობის“ ფარგლებში შეძენილი ბინების 2 წლამდე გაყიდვისას, 5%-იანი განაკვეთის ნაცვლად, 20%-იანი განაკვეთი გავრცელდება. ასეთი ბინების 2 წლის შემდგომ გაყიდვისას, მანამდე გაქირავების შემთხვევაში -20%.

აქ ასევე, ბუნდოვანება რჩება იმ ნაწილში, თუ რა მიიჩნევა უძრავი ქონებით ვაჭრობად. მაგალითად, თუ 5 წლის მანძილზე ვიყიდე და გავყიდე 3 ბინა, ჩაითვლება თუ არა ვაჭრობად, შესაბამისად, დამეკარგება თუ არა შეღავათ(ებ)ით სარგებლობის უფლება.

საჯარო ჩანაწერიდან შეგვიძლია გავიგოთ, რომ ფიზიკური პირი შეღავათით ვერ ისარგებლებს მაშინ, თუ მის მიერ ბინის ყიდვა/გაყიდვა ან გაქირავება ხდება სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში, ანუ სისტემატურად და ორგანიზებულად, თუმცა სუბიექტური შეფასების საგნად რჩება ის, რამდენი ბინის რეალიზაცია და დროის რა მონაკვეთში ჩაითვლება ორგანიზებულ და სისტემატურ საქმიანობად (ანუ, უძრავი ქონებით ვაჭრობად).

ჩემთვის ცხადია ის, რომ თუ პირმა ხანგრძლივი პერიოდის (რამდენიმე წლის) მანძილზე ერთი ბინა შეიძინა და გარკვეული პერიოდის შემდეგ მისი რეალიზაცია მოახდინა, ეს ვერ უნდა ჩაითვალოს ორგანიზებულ/სისტემატურ საქმიანობად და ასეთ ბინაზეც უნდა გავრცელდეს შეღავათები (გაყიდვამდე გრძელვადიანად გაქირავების შემთხვევაშიც კი), თუმცა რამდენადაც გაიზრდება ფიზიკური პირის მიერ რეალიზებული ბინების რაოდენობა, იმდენადვე გაიზრდება 20%-იანი საგადასახადო განაკვეთის გავრცელების რისკი.

რეალიზებული ბინების რაოდენობის ზღვარი, რომლის გადაკვეთის შემდეგ საქმიანობა უკვე სამეწარმეო (სისტემატურ, ორგანიზებულ) საქმიანობად ჩაითვლება, კანონით დაწესებული არ არის და ყველა „ქეისი“ ინდივიდუალურად უნდა შეფასდეს („ქეისის“ შეფასებისას, გარდა რეალიზებული ბინების რაოდენობისა, სხვა ფაქტორებიც უნდა იქნეს გათვალისწინებული, მაგალითად, ბინების შეძენის მიზანი იყო შემდგომი გადაყიდვა, საცხოვრებლად გამოყენება, თუ გაქირავება, და ა.შ.).

როგორ დაიბეგრება ფიზიკური პირი, თუ იგი ბინას ხანგრძლივი ვადით (არასადღეღამისოდ) აქირავებდა და შემდგომ გაყიდის?

გაქირავებასთან დაკავშირებით, შედარებით ცალსახად შეიძლება ითქვას, რომ მხოლოდ ის ფაქტი — ფიზიკური პირი ერთ ბინას ხანგრძლივი ვადით, გრძელვადიანი ქირავნობის ხელშეკრულების საფუძველზე (არასადღეღამისოდ) აქირავებდა, არ უნდა იქნეს მიჩნეული სამეწარმეო საქმიანობად და, ასეთ შემთხვევაში, 2 წლიანი შეღავათიც და 5%-იც (2 წელზე ადრე გაყიდვის შემთხვევაში) უნდა გავრცელდეს ასეთი ქონების რეალიზაციით მიღებულ ნამეტ შემოსავალზე.

ჩემი აზრით, თუ პირი არამეწარმე ფიზიკური პირია და გრძელვადიანად აქირავებს ბინას/სახლს, ასეთი საქმიანობა არ ჩაითვლება სისტემატურ ორგანიზებულ საქმიანობად (დღეისთვის შემოსავლების სამსახურის მიდგომაც ასეთია) და ამ ფიზიკურ პირს ბინის რეალიზაციისას შესაბამისი საგადასახადო შეღავათების გამოყენება უნდა შეეძლოს. ამის ამოკითხვა საჯარო გადაწყვეტილებიდან მეტ-ნაკლებადაა შესაძლებელი.

საინტერესოა შემთხვევა, როცა პირს ინდ. მეწარმის სტატუსი აქვს (სხვა, სამეწარმეო საქმიანობის გამო) და, ამასთან, ის გრძელვადიანად აქირავებს ბინას. ჩემი აზრით, ასეთ შემთხვევაზეც უნდა გავრცელდეს შეღავათები (5% ან 2 წლიანი შეღავათი), რადგან პირი კი არის მეწარმე ფიზიკური პირი, მაგრამ ბინის გაქირავება არ ხდება სისტემატური და ორგანიზებული საქმიანობის ფარგლებში.

ამ საკითხის შეფასებისას ყურადღება შესაძლოა სხვა ფაქტორებსაც მიექცეს. მაგალითად, თუ აღნიშნული პირი (ინდივიდუალური მეწარმე) გაქირავებულ ბინასთან დაკავშირებით ამორტიზაციის ხარჯებს საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაციაში ასახავდა (რა თქმა უნდა, აქ დაშვება კეთდება, რომ ქირავნობიდან მიღებულ შემოსავალზე 5%-იანი განაკვეთი არ გამოიყენებოდა).

როგორ დაიბეგრება ფიზიკური პირი თუ ის სადღეღამისოდ აქირავებდა ბინას/სახლს და შემდეგ მის რეალიზებას მოახდენს?

მეორეს მხრივ, თუ პირი ბინას/სახლს (ან მითუმეტეს რამდენიმე ბინას/სახლს) ყოველდღიურად აქირავებს, ჩემი აზრით, არსებობს რისკი იმისა, რომ ასეთი საქმიანობა ჩაითვალოს სისტემატურ და ორგანიზებულ საქმიანობად, რადგან ბინა (განსაკუთრებით კი ბინების) სადღეღამისოდ გაქირავება გარკვეულწილად სისტემატურ და ორგანიზებულ ხასიათს ატარებს: საჭიროა სტუმრების სისტემატურად დახვედრა ან დახვედრის ორგანიზება, სახლის სისტემატურად დალაგება ან დალაგების ორგანიზება, საჭიროების შემთხვევაში, ნივთების შეკეთება ან შეკეთების ორგანიზება, მომავალ ვიზიტორებთან სისტემატური კომუნიკაცია და ა.შ.). ამ ნაწილში, შეფასებისას, ალბათ ყველაზე დიდი ყურადღება მიექცევა სადღეღამისოდ გაქირავებული ბინების რაოდენობას.

საჯარო გადაწყვეტილების მიღების პროცესში ამ საკითხზე მსჯელობა გაიმართა, თუმცა სამწუხაროდ დეტალური პასუხი საჯაროში ამასთან დაკავშირებით არ იქნა ასახული (კონკრეტულად, ითვლება თუ არა ბინ(ებ)ის დღიურად გაქირავება სისტემატურ/ორგანიზებულ საქმიანობად). ბინების გაქირავებასთან დაკავშირებით საჯარო გადაწყვეტილებაში ვკითხულობთ შემდეგს:

„საცხოვრებელი ბინის/სახლის ფლობა, მისი გაქირავება ან შემდგომი გასხვისება, არ მიიჩნევა სამეწარმეო საქმიანობად, თუ ასეთი ოპერაციები არ ატარებს სისტემატურ და ორგანიზებულ ხასიათს.“

ეს ჩანაწერი შეიძლება გავიგოთ ორნაირად:

• ერთდროულად ორივე კომპონენტის (გაქირავების და გადაყიდვის) ნაწილში მოითხოვება სისტემატურობა და ორგანიზებულობა. ანუ, თუ, მაგალითად, სადღეღამისოდ ვაქირავებდი 3 ბინას და ხანგრძლივი პერიოდის შემდეგ 1 ბინა გავყიდე, გაქირავება შეიძლება ჩაითვალოს ორგანიზებულ/სისტემატურ საქმიანობად, მაგრამ რადგან მეორე კომპონენტში-გადაყიდვაში არ იკვეთება სამეწარმეო ხასიათი, შეღავათები მაინც გავრცელდეს. • მხოლოდ ერთი კომპონენტის (მაგალითად, გაქირავების) ორგანიზებულად და სისტემატიურად მიჩნევა საკმარისი იყოს იმისთვის, რომ პირმა ბინის რეალიზაციისას (თუნდაც რეალიზაცია არ ჩაითვალოდ უძრავი ქონებით ვაჭრობად) დაკარგოს საგადასახადო შეღავათების გამოყენების უფლება.

ჩემი აზრით, ზემოთ მოცემული 1-ლი ინტერპრეტაცია ბევრად უფრო ლოგიკურია და არასამართლიანი იქნება, თუ ბინის რეალიზაციაზე შეღავათის გამოყენების უფლება დაეკარგება პირს მხოლოდ ამ ბინის გაყიდვამდე დღიურად გაქირავების გამო. თუმცა ეს ჩემეული გაგებაა და საჯარო გადაწყვეტილებიდან ამას (ან ამის საწინააღმდეგოს) სიტყვა-სიტყვით ვერ ვკითხულობ.

როგორ დაიბეგრება იპოთეკარის მიერ მისი საქმიანობის ფარგლებში ბინის რეალიზაციით მიღებული ნამეტი შემოსავალი?

საჯაროში აღნიშნულია, რომ იპოთეკარის მიერ თავისი საქმიანობის ფარგლებში საცხოვრებელი ბინის/სახლის 2 წლამდე პერიოდში რეალიზაციით მიღებული ნამეტი შემოსავალი დაიბეგრება 20%-ით, ნაცვლად 5%-ისა. რეალიზაციამდე 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებობის შემთხვევაზე იგივე მსჯელობა გავრცელდება, რაც ზემოთ ბინების ვაჭრობასთან დაკავშირებითაა მოცემული, ოღონდ ასეთი მიდგომა იქნება იპოთეკარის მიერ ,ამ საქმიანობის ფარგლებში, პირველივე რეალიზებულ ბინაზე.

საშემოსავლო გადასახადის რა განაკვეთით დაიბგერება ფიზიკური პირი დეველოპერი, რომელიც სახლებს/ბინებს აშენებს და ყიდის?

გადაწყვეტილებაში ვკითხულობთ, რომ ფიზიკური პირი, რომელიც აშენებს კორპუსებს/სახლებს შემდგომი რეალიზაციის მიზნით (საჯაროში ნახსენებია ტერმინი „დეველოპერი“), ვერ ისარგებლებს 5%-იანი შეღავათით. 2 წლის შემდგომ რეალიზაციის შემთხვევებზე კი იგივე მსჯელობა ვრცელდება, რაც ზემოთ ბინების ვაჭრობასთან დაკავშირებითაა მოცემული.

როგორ გამოითვლება 2 წლიანი ვადა საკუთარი ძალებით აშენებული სახლის გაყიდვისას?

საჯაროში აღნიშნულია, რომ თუ პირი საკუთარი ძალებით ააშენებს სახლს და შემდეგ მის რეალიზაციას მოახდენს, 2 წლიანი ვადა აითვლება ამ სახლზე საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. და თუ ის ამ სახლს 2 წლამდე პერიოდში გაყიდის, დაიბეგრება 5%-ით, რეგისტრაციიდან 2 წლის შემდეგ რეალიზაციის შემთხვევაში, გათავისუფლდება საშემოსავლო გადასახადისგან (აქ არ იგულისხმება დეველოპერული საქმიანობა).

საშემოსავლო გადასახადის რა განაკვეთით დაიბეგრება წინარე ნასყიდობის უფლების დათმობით მიღებული ნამეტი შემოსავალი?

ბინაზე/სახლზე წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე უფლების გადაცემა (დათმობა) არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდებად. შესაბამისად, ასეთი უფლების გადაცემით მიღებულ ნამეტ შემოსავალზე 5%-იანი საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთი არ გავრცელდება და პირი ნამეტ შემოსავალზე 20%-იანი განაკვეთით დაიბეგრება, თუ მიწოდება 2 წლამდე პერიოდში მოხდა. ამასთან, 2-წლიანი საგადასახადო შეღავათი გავრცელდება იმავე წესით, როგორც არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების შემთხვევაში — კერძოდ, თუ აქტივი (უფლება) რეალიზაციამდე მინიმუმ 2 წლის განმავლობაში არ გამოიყენებოდა ეკონომიკურ საქმიანობაში (როცა სისტემატური, ორგანიზებული საქმიანობის ფარგლებში არ ხდება ასეთი უფლების გადაყიდვა), მიღებული ნამეტი შემოსავალი არ დაიბეგრება საშემოსავლო გადასახადით.

როგორ დაიბეგრება მშენებარე (დაუსრულებელ) კორპუსში ბინის გადაყიდვით მიღებული ნამეტი შემოსავალი?

როგორც ზემოთაც აღვნიშნე, საჯარო გადაწყვეტილებაში მითითებულია, რომ საგადასახადო შეღავათები (2 წლიანი ფლობის შემდეგ გათავისუფლება და 5%-იანი განაკვეთი 2 წლამდე რეალიზაციის შემთხვევაში) ასევე ვრცელდება დაუსრულებელ, თქვენს სახელზე რეგისტრირებულ ბინაზე.

ანუ, თუ დაუსრულებელ კორპუსში ბინა იყიდეთ ნასყიდობის ხელშეკრულებით, ანუ ბინაზე საკუთრების უფლება უკვე თქვენს სახელზეა რეგისტრირებული (თუმცა კორპუსი დასრულებული არ არის), და 2 წლამდე პერიოდში გაყიდეთ (იგულისხმება, რომ ამას არ აკეთებთ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში), ნამეტ შემოსავალს დაბეგრავთ 5%-ით. ამის საპირისპიროდ, თუ მშენებარე/დასრულებულ ბინაზე წინარე ნასყიდობის უფლებას დათმობთ 2 წლამდე ვადაში, და ამით ნამეტ შემოსავალს მიიღებთ, ნამეტს დაბეგრავთ 20%-ით.

ბინის რეალიზაციისას მიღებულ ნამეტი შემოსავლის დათვლაში გათვალისწინებული იქნება თუ არა ბინის შეძენის შემდეგ გაწეული რემონტის ხარჯები?

საჯაროში მითითებულია, რომ ფიზიკურ პირს ბინის/სახლის რეალიზაციიდან ნამეტი შემოსავლის გამოანგარიშებისას შეუძლია გაითვალისწინოს ის დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯებიც, რომლებიც ბინის/სახლის შეძენის შემდეგ გასწია ამ აქტივზე და რომელმაც გაზარდა აქტივის ღირებულება.

მე პირადად ამ ჩანაწერს შემდეგნარად ვკითხულობ (ტექსტის და ლოგიკის გათვალისწინებით): ნებისმიერი ხარჯი, რაც მოხმარდა ბინის/სახლის კეთილმოწყობას (ამოშენება, მოდიფიკაცია, კოსმეტიკური რემონტიც კი), რაც დოკუმენტურად არის დადასტურებული და, რამაც გაზარდა ამ აქტივის ღირებულება (მაგალითად, თუ კედელი ამოვაშენე, შემდეგ კი ისევ დავანგრიე და პირვანდელი სახე დავუბრუნე, ეს ხარჯი ვერ გაზრდიდა ამ აქტივის ღირებულებას), შესაძლებელია დაემატოს ბინის შეძენის ღირებულებას ნამეტის გამოანგარიშებისას.

ასეთი ხარჯების გათვალისწინებისთვის 2 მნიშვნელოვანი დათქმაა გაკეთებული: ხარჯმა უნდა გაზარდოს ბინის ღირებულება (მაგალითად კარკასიდან რემონტის მდგომარეობაში გადაყვანა ზრდის ბინის ღირებულებას) და დოკუმენტურად უნდა იყოს დადასტურებული. ამ ნაწილში, ჩემი ხედვით, მხოლოდ კაპიტალიზებადი ხარჯები არ იგულისხმება, არამედ მიმდინარე ხარჯებიც.

მაგალითად, ფიზიკურმა პირმა ბინა შეიძინა მწვანე კარკასის მდგომარეობაში 200 000 ლარად, ჩაუტარა 50 000 ლარის რემონტი (დავუშვათ, რომ ყველა ხარჯი დოკუმენტურად დადასტურებულია), 1.5 წელში მოახდინა რეალიზაცია 320 000 ლარად. ვფიქრობ, ნამეტი შემოსავალი დათვლილი უნდა იქნას შემდეგნაირად: 320 000-200 000-50 000=70 000 (რემონტის ხარჯების გათვალისწინებით), საიდანაც პირი გადაიხდის 5%-იან საშემოსავლო გადასახადს.

როგორ დაიბეგრება სასტუმროს ტიპის ნაგებობაში ნომრის/ბინის რეალიზაცია?

საჯარო გადაწყვეტილებაში მითითებულია, რომ სასტუმრო ინფრასტრუქტურაში ნომრის რეალიზაცია დაიბეგრება საერთო წესით (ანუ 20%-იანი განაკვეთით, ნაცვლად 5%-იანისა და 2 წლის შემდეგ არ დაიბეგრება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მანამდე არ იყო ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენებული).

აქ საინტერესოა რა ტიპის ნაგებობა ჩაითვლება სასტუმრო ინფრასტრუქტურად. მაგალითად, ე.წ. „აპარტ-ჰოტელებზეც“ გავრცელდება თუ არა მსგავსი მოდგომა. საჯარო გადაწყვეტილება შემდეგი კრიტერიუმებით აღწერს სასტუმრო ინფრასტრუქტურაში ნომერს:

• გამოიყენება დროებითი განთავსებისთვის; • ფუნქციონირებს მხოლოდ სასტუმროს სისტემის ფარგლებში.

ამ ჩანაწერის საფუძველზე რისი ვარაუდიც შეიძლება არის ის, რომ თუ ფლობთ ნომერს/ბინას, კომპლექსში რომელიც გამიზნულია მხოლოდ საინვესტიციოდ-დღიურად გაქირავებისთვის (არ არის გამიზნული და არახელსაყრელია ხანგრძლივი ცხოვრებისთვის), აქვს „რესეფშენი“, გაქირავება ორგანიზებულია მომსახურე კომპანიის მიერ და ა.შ., არსებობს რისკი, რომ ამ აქტივის რეალიზაციით მიღებული შემოსავალი დაიბეგრება საერთო წესით (20%-იანი განაკვეთით) გარდა იმ შემთხვევისა, თუ 2 წელზე მეტი ხნის ფლობის შემდეგ გაყიდეთ, მანამდე კი, მინიმუმ ბოლო 2 წლის განმავლობაში გამოყენებული არ გქონდათ ეკონომიკურ საქმიანობაში (არ გაგიქირავებიათ). ვფიქრობ, ეს საკითხი, მინიმუმ, იმის დაზუსტებას საჭიროებს რა ტიპის შენობები აკმაყოფილებს „სასტუმრო ინფრასტრუქტურის“ განმარტებას.

ფიზიკური პირის მიერ ბინის გაყიდვის დღგ-ით დაბეგვრა

ასევე გაითვალისწინეთ, რომ ზემოთ ნახსენებ გამონაკლის შემთხვევებზე (სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში არაერთჯერადად ბინის (ასევე, წინარე ნასყიდობის უფლების) რეალიზაციაზე საშემოსავლო გადასახადის გარდა, დღგ-ის დაბეგვრის რისკიც შეიძლება არსებობდეს. ამ საკითხს ალბათ მომავალში ცალკე სტატიაც დაეთმობა.

2026 წლის 14 მაისს ფინანსთა სამინისტროს საჯარო გადაწყვეტილება #143-ში განხილული სხვა საკითხები

საჯარო გადაწყვეტილებაში, გარდა ზემოთ ჩამოთვლილისა, რამდენიმე სხვა საკითხიც არის განხილული, მაგალითად, როგორიცაა: აქტივის გაყოფა ან გაერთიანება, მემკვიდრეობის შემთხვევა, დეველოპერული კომპანიისგან მიწის სანაცვლოდ მიღებულ ბინაზე 2 წლიანი ვადის ათვლის საკითხი.

ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდების საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრაზე ფინანსთა სამინისტროს საჯარო გადაწყვეტილება -შეჯამება

2026 წლის 14 მაისს ფინანსთა სამინისტრომ გამოსცა საჯარო გადაწყვეტილება N 143 „ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე“, სადაც განმარტებულია საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილის და 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა.“ და „ვ.გ“ ქვეპუნქტების გამოყენების წინაპირობები ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციით მიღებული ნამეტი შემოსავლის დაბეგვრასთან დაკავშირებით.

საჯარო გადაწყვეტილებით ზუსტდება, რომ ფიზიკური პირის მიერ ბინის რეალიზაციის შემთხვევაში, 5%-იანი განაკვეთი ყოველთვის არ მოქმედებს, ასევე ფიზიკური პირის მიერ 2 წელზე მეტი ხნის ფლობის შემდეგ ბინის რეალიზაციიდან მიღებული ნამეტი შემოსავალი ყოველთვის უპირობოდ არ თავისუფლდება საშემოსავლო გადასახადისგან.

აღნიშნული სტატია მხოლოდ ინფორმაციული ხასიათისაა და არ უნდა იქნას გაგებული, როგორც რაიმე სახის კონსულტაცია. თქვენი კონკრეტული „ქეისის“ საგადასახადო ანალიზის მიზნით ინდივიდუალური კონსულტაციისთვის შეგიძლიათ მიმართოთ ავტორს.

ავტორის შესახებ: გელა ბარშოვი არის საგადასახადო კონსულტანტი და „ტრანსფერ ფრაისინგის“ სპეციალიტი, საკონსულტაციო/საბუღალტრო კომპანია „თიფი სოლუშენის“ დამფუძნებელი. სტატიის ავტორს სამუშაო გამოცდილება საგადასახადო მიმართულებით მიღებული აქვს საქართველოში (საგადასახადო ორგანოში და კერძო სექტორში), ასევე ავსტრიასა და გერმანიაში. გელა ვენის უნივერსიტეტის საერთაშორისო დაბეგვრის მიმართულების მაგისტრია.

საგადასახადო კონსულტაციისთვის დაუკავშირდით კომპანია TPsolution-ს ელექტრონულ ფოსტაზე: Info@tpsolution.ge ან შეავსეთ საკონტაქტო ფორმა კომპანიის ვებგვერდზე: https://tpsolution.ge/ka/contact-2/