"მთავარი გამოწვევა მონაცემების გამჭვირვალობაა" - რა სჭირდება უძრავი ქონების ბაზარს?

უძრავი ქონების სექტორის წილი საქართველოს ეკონომიკაში უკვე 10-11%-ს აღწევს, რის გამოც ბაზრის სიღრმისეული შესწავლა და მეტი მონაცემების ხელმისაწვდომობა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. დეველოპერები მიიჩნევენ, რომ მიუხედავად ფასების ზრდისა და საინვესტიციო ინტერესის, ამ ეტაპზე ბაზარი გადახურების ნიშნებს არ აჩვენებს, თუმცა რისკების დროული შეფასებისთვის მეტი გამჭვირვალობა და ანალიტიკა აუცილებელია.

„დღეს უძრავი ქონების სექტორი განსაკუთრებულ ყურადღებას საჭიროებს. როდესაც დარგის წილი ეკონომიკაში 10-11%-ს აღწევს და ასეთი სწრაფი ტემპით იზრდება, ყველა დეტალს ძალიან სკრუპულოზურად უნდა შევხედოთ. სწორედ ამიტომ, სასურველია მეტი ინფორმაცია და უფრო სიღრმისეული კვლევები გვქონდეს, რადგან მონაცემებზე დაყრდნობით შეფასებების გაკეთება გაცილებით მარტივია.

ჩვენს მაგალითზე ბინების შეძენის ორი ძირითადი საინვესტიციო მიზანი იკვეთება. ერთი არის ბინის შეძენა შემდგომი გადაყიდვისთვის, მეორე კი – გაქირავებისთვის. გაქირავების შემთხვევაში ინვესტორი დაახლოებით 8-10%-იან ამონაგებს იღებს, რაც ხშირად უფრო მოგებიანია, ვიდრე საბანკო ანაბარი ან სხვა ალტერნატიული ინსტრუმენტები, ამიტომ ბევრი სწორედ დივერსიფიკაციის მიზნით ირჩევს უძრავ ქონებას.

რაც შეეხება გადაყიდვას, ჩვენს პროექტებში ბინების გაყიდვა დაახლოებით 1 100 დოლარიდან დავიწყეთ, დღეს კი ფასი 1 500 დოლარს აღწევს. შესაბამისად, ადრეულ ეტაპზე შეძენილი ბინის შემთხვევაში დაახლოებით 40%-იანი ამონაგების მიღებაა შესაძლებელი. გაგრძელდება თუ არა ფასების ასეთი ზრდა, ამის თქმა რთულია. ბუნებრივია, დადგება ეტაპი, როდესაც ბაზარი შენელდება და ფასები პლატოზე გადავა, ამიტომ ინვესტორისთვის სწორ დროს შესვლა და გამოსვლა გადამწყვეტია.

ამასთან, საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღებისას მხოლოდ ფასების ზრდა არ უნდა შეფასდეს. მნიშვნელოვანია ეკონომიკური ზრდა, მოსახლეობის შემოსავლები და სხვა მაკროეკონომიკური ფაქტორებიც.“ - განაცხადა „იბერკომპანის“ დირექტორმა ლევან დიასამიძემ.

კომპანიის პროექტებზე დაყრდნობით, დიასამიძე ამბობს, რომ მშენებლობის დასრულებამდე ბინების სპეკულაციური გადაყიდვების წილი დაახლოებით 7%-ს შეადგენს, რაც, მისი შეფასებით, კრიტიკულ ნიშნულს არ აღწევს.

„ჩვენს პროექტებში ბანკში გადაგზავნილი კლიენტებიდან მაქსიმუმ 1%-ს ეთქმის უარი დაფინანსებაზე და ესეც ცალკეულ პროექტებში. რაც შეეხება სპეკულაციურ გადაყიდვებს, მშენებლობის დასრულებამდე ასეთი შემთხვევები დაახლოებით 7%-ს შეადგენს. მას შემდეგ, რაც კლიენტი ბანკში გადადის და ვალდებულებას სრულად ფარავს, პროცესს უკვე აღარ ვაკონტროლებთ. კოლეგებთან საუბარიც აჩვენებს, რომ ბაზარზე მსგავსი მაჩვენებლებია და კრიტიკულ ზღვარზე არ ვიმყოფებით.

ვფიქრობ, დეველოპერებსაც უნდა ჰქონდეთ შესაძლებლობა, მინიმალური გადამოწმება მოახდინონ, ვისთან აფორმებენ ხელშეკრულებას. ამისთვის შეიძლება შეიქმნას შესაბამისი მექანიზმები, მაგალითად, „კრედიტინფოს“ ან მსგავსი სისტემების გამოყენებით. ამასთან, მნიშვნელოვანია კვალიფიციური დეველოპერის სტატუსის განსაზღვრაც, რადგან ბაზარზე ყველას ერთნაირი წვდომა არ უნდა ჰქონდეს. ეს პორტფელის ხარისხის შენარჩუნებასაც შეუწყობს ხელს. ჩემი შეფასებით, ეროვნული ბანკი ამ რისკებს ეფექტიანად აკონტროლებს და დღეს ბაზარზე გადახურების საფრთხე არ ჩანს.“ - აღნიშნა „უძრავი ქონების პროსპექტთან“ საუბრისას დიასამიძემ.