რატომ არის შიდა განვადებები სარისკო? - „თეთრი კვადრატი“ ე.წ. ეგზოტიკურ განვადებებზე

დეველოპერულ ბაზარზე გავრცელებული ე.წ. „ეგზოტიკური განვადებები“, როდესაც მყიდველი მშენებლობის პროცესში მხოლოდ 10-20%-ს იხდის, ხოლო 80-90%-ს ბოლოში იტოვებს, სერიოზულ რიკებს შეიცავს - თემაზე გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტთან“ საუბრისას „თეთრი კვადრატის“ მმართველმა პარტნიორმა ირაკლი ბურდილაძემ განაცხადა.

მთავარი რისკები ეკონომიკური ციკლის ცვლილების შემთხვევაშია მოსალოდნელი. კერძოდ რეცესიის დადგომის შემთხვევაში, იმ მომხმარებლებს, რომელთაც 80-90% ბოლოში აქვთ გადასახდელი, ვალდებულების შესრულება მკვეთრად გაუჭირდებათ.

საგულისხმოა მშენებლობის დაფინანსების დეფიციტიც: კლიენტის მიერ შეტანილი 10-20% მშენებლობის ხარჯებს ვერ ფარავს, სხვა წყაროებიდან დაფინანსების მოზიდვა კი შეზღუდულია. მათ შორის, არის საბანკო ლიმიტები: უძრავი ქონება ეკონომიკის ყველაზე დიდი სექტორია, რის გამოც კომერციულ ბანკებს სექტორული კონცენტრაციის შიდა ლიმიტები აქვთ დაწესებული და დეველოპერებისთვის დამატებითი კრედიტების გაცემა უჭირთ.

„განვადება ჯანსაღი მოვლენაა, როდესაც კლიენტი ბინის ღირებულების მინიმუმ 50%-ს ფარავს მშენებლობის პერიოდში და ბოლოში იტოვებს არაუმეტეს 50%-ისა. თქვენ ახლა რა ტიპის განვადებაზეც საუბრობთ, მე მას ვეძახი „ეგზოტიკურ განვადებებს“, ეს არის 0%-იანი პირველადი შენატანი, რომლის პირობების მიხედვითაც მშენებლობის დროს იფარება 10-20%, 80-90% კი გადადის ბანკში. ამ თანხით ფიზიკურად ვერ გაყიდის დეველოპერი ბინების დიდ რაოდენობას, იმიტომ რომ ის 10% და 20% მშენებლობის ხარჯებს არ ყოფნის და საიდანღაც ხომ უნდა დააფინანსოს? დაფინანსებაზე წვდომა კი ბანკების მხრიდან საკმაოდ შეზღუდულია კონცენტრაციის ლიმიტების შევსების გამო“, - ამბობს ბურდილაძე.

მისივე თქმით, სექტორი ეროვნულ ბანკთან იპოთეკური რეგულაციების შემდგომ გამარტივებაზე მუშაობას განაგრძობს. „თეთრი კვადრატში“ ფიქრობენ, რომ წესების შერბილება საბანკო სექტორში დამატებით ლიკვიდურობას გააჩენს, რაც დეველოპერული ბაზრის ჯანსაღ დაფინანსებას უზრუნველყოფს.

„უძრავი ქონება არის ყველაზე მსხვილი სექტორი საქართველოს ეკონომიკისა და ამასთანავე სწრაფად მზარდი. თუ საბანკო სექტორმა ვერ შეძლო შესაბამისი დაფინანსების მიწოდება ამ სექტორისთვის, ეს სექტორი თანხებს, ლიკვიდურობას სხვაგან მოიძიებს და აუცილებლად მოხდება შემოდინება სხვა წყაროებიდან. ახლა სხვა საკითხია, რა დაჯდება ეს თანხები და ეს მოზიდული ფონდები, მაგრამ აქ ერთი მნიშვნელოვანი ნიუანსია: საბანკო სექტორს აქვს რესურსი, გააჩინოს დამატებითი ლიკვიდურობა ამ სექტორში, თუ მოხდება იპოთეკური სესხების რეგულაციის კიდევ უფრო შერბილება.

ჯობია საბანკო სექტორმა დააფინანსოს იპოთეკური სესხებით ბინების შესყიდვა, ვიდრე დეველოპერებმა ისეთი „ეგზოტიკური განვადებებით“, რასაც დღეს ბაზარზე ვხვდებით“, - განაცხადა „უძრავი ქონების პროსპექტთან“ საუბრისას ირაკლი ბურდილაძემ.