ველით, რომ კომპანიები კორპუსებიდან საოფისე სივრცეებში გადაინაცვლებენ - ნატო ბოჭორიშვილი

მომდევნო ორი წლის განმავლობაში თბილისის საოფისე უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდება 30%-ით გაიზრდება, რაც მნიშვნელოვნად შეცვლის ვაკანტურობისა და კონკურენციის სურათს - ამის შესახებ BMG-სთან „ჯორჯიან ფროფერთი მენეჯმენტის“ აღმასრულებელი დირექტორი ნატო ბოჭორიშვილი საუბრობს.

მისი შეფასებით, ერთ-ერთი მთავარი ტენდენცია, რომელიც ბოლო ათწლეულის განმავლობაში გამოიკვეთა, კომპანიების მხრიდან სამუშაო გარემოს მიმართ გაზრდილი მოთხოვნებია. ნატო ბოჭორიშვილის თქმით, კომპანიებმა საცხოვრებელ კორპუსებში განთავსებული ოფისებიდან თანამედროვე ბიზნესცენტრებში გადაინაცვლეს.

„ბოლო ათი წლის განმავლობაში, ჩემი პირადი დაკვირვებით, მოთხოვნები კომპანიების მხრიდან ნამდვილად გაიზარდა. თუ ადრე მათთვის არ იყო კრიტიკული ისეთი საკითხები, როგორიც არის, მაგალითად, აივნები თანამშრომლებისთვის მოსაწევად, ან სივრცე რამდენად მოწესრიგებული იყო, დღეს ეს უკვე აქტუალურია. კომპანიები ცდილობენ, ოფისები უფრო მოწესრიგებულ გარემოში იქირაონ“, - აღნიშნავს ბოჭორიშვილი BMG-სთან.

მისივე თქმით, ამჟამად ბაზარზე ყველაზე პოპულარულ ადგილმდებარეობად ვაკე და საბურთალო რჩება, სადაც ვაკანტურობა მინიმალურია და 5-10%-ის ფარგლებში მერყეობს. შერჩევისას ნომერ პირველ ფაქტორად კვლავ ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა რჩება.

როგორც ბოჭორიშვილი აღნიშნავს, საოფისე ფართებზე მოთხოვნის მკვეთრი ნახტომი დიდწილად IT სექტორში მიღებულმა საგადასახადო შეღავათებმა და საკანონმდებლო ცვლილებებმა გამოიწვია. მისი თქმით, მიწოდება ამ მოთხოვნას ვერ დაეწია, რამაც ბაზარზე დეფიციტი წარმოქმნა. თუმცა, მომავალში, ეს ტემპი შეიცვლება.

„დაახლოებით, 30%-ით გაიზრდება საოფისე ფართების ბაზარი მომდევნო ორი წლის განმავლობაში, რასაც, წესით, მოთხოვნა ვერ დაეწევა. სწორედ ამის გამოა ის პროგნოზები, რომელიც ვაკანტურობის გაზრდას ეხება.

ბაზრის განვითარების პოტენციალს ვხედავ რამდენიმე მიმართულებით. ერთი - ეს არის, რომ გააუმჯობესონ საოფისე სივრცეები იმ კომპანიებმა, რომლებიც სხვადასხვა კორპუსებში მდებარე ოფისებში არიან. ასევე, მოთხოვნა გაიზრდება, სავარაუდოდ იქიდან გამომდინარე, რომ მუშახელიც და კომპანიებიც გაიზრდებიან და მეტი სამუშაო ადგილები შეიქმნება, გაფართოება დასჭირდებათ. ამიტომ მოლოდინი გვაქვს, რომ მოთხოვნა გაიზრდება“, - აცხადებს ბოჭორიშვილი.

მიუხედავად იმისა, რომ Galt & Taggart-ის კვლევის მიხედვით, 2028 წლისთვის ვაკანტურობა შესაძლოა 17-18%-მდე გაიზარდოს, ნატო ბოჭორიშვილი ამაში საინვესტიციო რისკს ვერ ხედავს.

„გაზრდილი ვაკანტურობის ფონზე, მომგებიანობა, ანუ ოფისების უკუგება, მნიშვნელოვნად არ შემცირდება - ცვლილება მხოლოდ 0.5-1%-მდე იქნება. ეს არ იქნება დრამატული მაჩვენებელი, რომელიც სექტორს პრობლემას შეუქმნის“, - ამბობს ბოჭორიშვილი.

მისივე თქმით, კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ცვლილება მცირე ზომის გუნდებს ეხება - 10 ადამიანამდე შემადგენლობის კომპანიებმა პატარა ბინებიდან საერთო სამუშაო სივრცეებში გადაინაცვლეს:

„10 წლის წინ ხშირად შეხვდებოდით ოფისებს ბინებში. ფაქტობრივად, ეს სეგმენტი დღესდღეობით თითქმის სრულად ჩაანაცვლა ე.წ. ქოვორქინგმა. 3-დან 10 ადამიანამდე გუნდისთვის, იქ ძალიან მოქნილი პირობებია. მათ აღარ აქვთ ის ყოველთვიური პრობლემები და გადასახადები, რაც დამატებითი სამუშაოს სახით ახლავს ოფისს - უბრალოდ ქირაობენ სამუშაო ადგილს“.

ამასთან, როგორც ბოჭორიშვილი განმარტავს, მიუხედავად იმისა, რომ ბაზარზე ე.წ. A კლასის ოფისები მოთხოვნადია, ქართველი დამქირავებლისთვის ფასი კვლავ გადამწყვეტ ფაქტორად რჩება.

„ჩემი აზრით, დღეს განვითარების იმ ეტაპზე ვართ, როცა ფასი მაინც ძალიან მნიშვნელოვანია. მოთხოვნა, რა თქმა უნდა, გაიზარდა B და A კლასის ოფისებზე, თუმცა გადაწყვეტილების მიღებისას ფასი ისევ ძალიან მნიშვნელოვან კომპონენტად რჩება“, - ამბობს ნატო ბოჭორიშვილი.

Galt & Taggart-ის კვლევით, 2025 წელს თბილისის საოფისე ბაზრის ჯამურმა მოცულობამ 1.9 მლნ კვ.მ შეადგინა, სადაც ყველაზე დიდი წილი - 55% - კორპუსებში განთავსებულ ოფისებზე მოდის. მათი დიდი ნაწილი ძველ შენობებშია, რაც ბიზნეს ცენტრებს ზრდის და მოიჯარეთა გადმოყვანის პოტენციალს უტოვებს. გასაქირავებელი ბიზნეს ცენტრების მიწოდება კი 19%-იანი წილით, 358 ათასი კვ.მ. იყო.

2019-25 წლებში მოთხოვნა მიწოდებაზე სწრაფად იზრდებოდა, რის შედეგადაც ვაკანტურობა 10%-დან 6.6%-მდე შემცირდა. 2026-28 წლებში სურათი შეიცვლება: მიწოდება მოთხოვნაზე ორჯერ სწრაფად გაიზრდება და მოსალოდნელი ვაკანტურობა 16.8%-მდე მოიმატებს. ვაკანტურობის 10%-მდე დასაბრუნებლად ახალი მიწოდების დაპაუზება 2029-31 წლებში იქნება საჭირო.