დეველოპერების გაყიდვების მინიმუმ 60% შიდა განვადებებზე მოდის... ნებართვების ტემპი უნდა შემცირდეს - ზუკა თავყელიშვილი

Galt & Taggart-ში აცხადებენ, რომ უძრავი ქონების პირველადი ბაზრის დიდი ნაწილი დღეს შიდა განვადებების სქემით მუშაობს.

როგორც საინვესტიციო ბანკის სექტორული კვლევების უფროსმა ზუკა თავყელიშვილმა BMG‑ის განუცხადა, დეველოპერების გაყიდვებში შიდა განვადებებს დაახლოებით ჯამურად 60%-იანი წილი უჭირავს.

მისი თქმით, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე პოტენციური რისკების შესამცირებლად მხოლოდ იპოთეკური სესხების რეგულაციების შერბილება საკმარისი არ იქნება. ზუკა თავყელიშვილის შეფასებით, აუცილებელია, ბოლო წლების განმავლობაში სექტორში მკვეთრად გაზრდილი მიწოდების, მშენებლობის ნებართვების ტემპის შენელება და მისი ჯანსაღი მოთხოვნის მაჩვენებელთან დაახლოება.

“შიდა განვადების მასშტაბს რომ შევეხოთ, ალბათ სრულ უმრავლესობას ქალაქში მიმდინარე პროექტებისას აქვს შეთავაზებაში შიდა განვადების სქემები. უკვე ისეთი სიტუაციაა ბაზარზე, რომ დეველოპერს გაუჭირდება კონკურენცია გაუწიოს მასთან ახლოს მშენებარე სხვა პროექტს, თუ შესაბამისი შეთავაზება არ აქვს. პირველად ბაზარზე ვიტყოდი, რომ გაყიდვების მინიმუმ 60% მაინც შიდა განვადებით ხორციელდება. იპოთეკურ სესხებს და ასევე “ქეშით” გადახდებს ბევრად უფრო ცოტა წილი უჭირავთ, ვიდრე შიდა განვადებებს.

მთავარი კითხვა, რაც უნდა დავსვათ არის ის, თუ როგორ მოვედით აქამდე, რომ შემდეგ ვისაუბროთ იმაზე, თუ სად შეიძლება იყოს გაუმჯობესების გზები. მოგეხსენებათ, 2022 წლის შემდეგ გაზრდილ მოთხოვნას 2023 წელს უკვე უპასუხა მიწოდების მხარემ. რეკორდულად გაიზარდა გაცემული [მშენებლობაზე] ნებართვები, დაახლოებით 40%-ით და ბუნებრივია, რომ გაჩნდა ბევრად უფრო დიდი კონკურენცია. დეველოპერები ერთმანეთთან კონკურენციაში შედიან როგორც ფასით, ასევე სხვადასხვა შეთავაზებებით და მარკეტინგული აქტივობებით, მაგრამ ერთ-ერთი მთავარი ბერკეტი ასევე გაჩნდა შიდა განვადების სქემები.

თავიდან არ იყო ასეთი დახვეწილი ეს სქემები, როგორც არის დღეს, იყო 80-70% წინასწარი შენატანი, შემდეგ ნელ-ნელა ჩამოვიდა და გაზრდილმა კონკურენციამ გამოიწვია ის, რომ დღეს ძალიან ხშირად ვხვდებით 0%-იან შიდა განვადებას. ყველაზე უფრო სტანდარტული მეთოდი არის, როდესაც პროექტის დასაწყისში რაღაც მცირე შენატანი არის, ან ზოგ შემთხვევაში სულაც არ არის, და პროექტის ბოლომდე მომხმარებელს დაახლოებით 30%-მდე ჯამური ღირებულების შეაქვს, რის შემდეგაც უფრო მარტივდება მისთვის იპოთეკურ სესხზე გადასვლა.

მართალია, რეგულაციებმაც თავისი როლი ითამაშა ამ ყველაფერში, თუმცა თვითონ კონკურენციამ გამოიწვია და გაზრდილმა მიწოდებამ ის, რომ დღეს ასეთ შიდა განვადების სქემებს ვხვდებით. ვფიქრობთ, რომ რეგულაციებთან ერთად მიწოდების მხარეს არის შესანელებელი გაცემული ნებართვების ტემპი, რათა ბაზარი რაღაცნაირად კოორდინირებულად საწყის ნიშნულს დაუბრუნდეს. ყველას გვესმის ის, რომ ეს პროდუქტი შინაარსობრივად დეველოპერებს არ ეკუთვნით. მომხმარებლის დაკრედიტება და შემდეგ უკვე შიდა განვადების მომსახურება შინაარსობრივად უფრო ბანკების საქმე არის და არა დეველოპერების. თუმცა დღეს თუ შევხედავთ, შიდა განვადებას თუ შევადარებთ იპოთეკურ სესხებს, ძალიან რთული არის იპოთეკურმა პროდუქტმა გაუწიოს კონკურენცია შიდა განვადებას, რადგან სრულად უპროცენტო არის, არის საკმაოდ მარტივი, მორგებული, კომფორტული პროცესია და ძალიან რთული არის, რომ დღევანდელი მოცემულობით ამან კონკურენცია გაუწიოს შიდა განვადების სქემას”, - განაცხადა ზუკა თავყელიშვილმა.

ცნობისთვის, დეველოპერების შიდა განვადებების სქემებთან დაკავშირებულ რისკებზე თავად ბაზრის მონაწილეებიც საუბრობენ. უძრავი ქონების სექტორის ნაწილი მიიჩნევს, რომ ეროვნულმა ბანკმა იპოთეკური სესხების რეგულაციები დამატებით უნდა გაამარტივოს. მათი თქმით, ბოლო წლების განმავლობაში დეველოპერების მხრიდან შიდა განვადებების სქემების გააქტიურება უმეტესწილად საბანკო სექტორში რეგულაციების გამკაცრებას უკავშირდებოდა.