ოჯახების ზომა, ურბანიზაცია თუ სპეკულაციური მოთხოვნა - რა ამოძრავებს უძრავი ქონების ბაზარს?

ეკონომისტების ნაწილი მიიჩნევს, რომ მყიდველების გადახდისუნარიანობის წინასწარი შეფასების არარსებობამ მომავალში, შესაძლოა, უძრავი ქონების ბაზრის მნიშვნელოვანი რყევები გამოიწვიოს.

არის თუ არა საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე 2008 წლის ფინანსური კრიზისის მსგავსი რისკები? - ამ თემას მიეძღვნა გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტი,“ სადაც სექტორის წარმომადგენლებმა და კვლევითმა ორგანიზაციებმა უძრავი ქონების ბაზარზე შიდა უპროცენტო განვადებების ფონზე სპეკულაციური კაპიტალის წილის ზრდაზე ისაუბრეს.

„თიბისი კაპიტალში“ ფიქრობენ, რომ ბაზრის მაღალი ტემპით ზრდის მიუხედავად, ბინებზე მოთხოვნა კვლავ ძლიერია, შესაბამისად არსებული ვითარება 2008 წლის პერიოდისგან მნიშვნელოვნად განსხვავდება. კომპანიის ვიცე-პრეზიდენტი ირინა კვახაძე მათ ხელთ არსებულ სტატისტიკურ მონაცემებზე დაყრდნობით განმარტავს, რომ თბილისში ბინების შეძენის მთავარი მიზნები კვლავ საცხოვრებელია, მყიდველების დიდი ნაწილი კი ადგილობრივია.

მათივე განმარტებით, ამ ეტაპზე ჭარბ მიწოდებაზე საუბარი უსაფუძვლოა - საერთაშორისო შედარებით, საქართველოში ახალი ბინების მიწოდება ნორმალურ ფარგლებშია და მისი შემცირება საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას კიდევ უფრო გააუარესებდა.

„ამ საკითხზე კვლევას პერიოდულად ვატარებთ და სურათი არსებითად არ იცვლება. მართალია, თბილისში გარკვეულ პროექტებში უცხოელი ინვესტორების წილი იზრდება, თუმცა რეზიდენტებისა და არარეზიდენტების საერთო განაწილება კვლავ დაახლოებით 75/25-ზეა. ბინების შეძენის ძირითადი მიზნები საცხოვრებელი და საინვესტიციოა.

თუ ქალაქების მიხედვით შევხედავთ, თბილისში უფრო მეტად საცხოვრებელი დანიშნულებით ყიდულობენ ბინებს, ხოლო ბათუმში საინვესტიციო მოტივი უფრო ჭარბობს. ზუსტი პროპორციების დასახელება ვერ იქნება მართებული, რადგან ჩვენი შერჩევა იმდენად დიდი არ არის, რომ მთელ ბაზარზე განზოგადების შესაძლებლობა მოგვცეს, თუმცა ის ბაზრის ტენდენციებზე გარკვეულ წარმოდგენას მაინც გვიქმნის.

ასევე, ვერ ვიტყვით დარწმუნებით, რომ ყველა, ვინც საინვესტიციო მიზნით ყიდულობს ბინას, ამას მხოლოდ შემდგომი მოგების მისაღებად აკეთებს. მოტივაცია მრავალფეროვანია. უძრავი ქონება ხშირად განიხილება როგორც შემოსავლის წყარო და საინვესტიციო ინსტრუმენტი, როგორც საქართველოში, ისე სხვა ქვეყნებშიც.

ამასთან, არ უნდა დაგვავიწყდეს დემოგრაფიული და ეკონომიკური ფაქტორებიც. მცირდება ოჯახის საშუალო ზომა, გრძელდება ურბანიზაცია, იზრდება მოსახლეობა, ხოლო შემოსავლების ცვლილებაც გავლენას ახდენს მოთხოვნაზე. ეს ყველაფერი ქმნის საფუძველს იმისთვის, რომ უძრავ ქონებაზე რეალური მოთხოვნა არსებობდეს.

ჩვენ შევისწავლეთ ბაზარზე არსებული დაახლოებით 200 პროექტი, რომლებიც სხვადასხვა დროს დაიწყო. მათ შორის ყველაზე ძველი 2021 წელს დაწყებული პროექტია. კვლევის მიხედვით, ამ პროექტებში ბინების მხოლოდ დაახლოებით ერთი მესამედი იყო დარჩენილი გაუყიდველი, ანუ დაახლოებით 70% უკვე რეალიზებულია. ეს საკმაოდ დინამიკურ ბაზარზე მიუთითებს.

სხვა საკითხია, რამდენად სწრაფად დასახლდება შემდგომში ეს ბინები, თუმცა გაყიდვების მაჩვენებლები ცხადყოფს, რომ მოთხოვნა დღესაც საკმაოდ ძლიერია. ამას ადასტურებს მიმდინარე წლის პირველი ხუთი თვის მონაცემებიც, ამ პერიოდში ტრანზაქციების რაოდენობა დაახლოებით 15%-ით გაიზარდა, რაც საკმაოდ მაღალი ზრდაა“, - განაცხადა ირინა კვახაძემ.

„თიბისი კაპიტალში“ ფიქრობენ, რომ ამ ეტაპზე მთავარი გამოწვევა არა ჭარბი მიწოდება ან მოთხოვნის ხელოვნური ზრდა, არამედ ბაზრის შესახებ სრულყოფილი მონაცემების ნაკლებობაა, რაც რისკების შეფასებასა და ეფექტიან მართვას ართულებს. შესაბამისად, მიიჩნევენ, რომ აუცილებელია წვდომა დეველოპერების მიერ გაცემულ შიდა განვადებების პორტფელზე. ამასთან, რეგულაციები ისე უნდა დაიგეგმოს, რომ ერთდროულად შემცირდეს სისტემური რისკები და არ შეიზღუდოს იმ მოქალაქეების წვდომა საცხოვრებელზე, რომლებიც ბინის შეძენას შიდა განვადებით ახერხებენ.

„რისკი ყოველთვის არსებობს მაშინ, როდესაც სრულ სურათს არ ვფლობთ. რთულია იმის თქმა, როდის შეიძლება დაგროვდეს ისეთი მოცულობის რისკი, რომელიც პრობლემად გადაიქცევა. მთავარი გამოწვევა ის არის, რომ არ არსებობს შეთანხმებული კრიტერიუმები და არ ვიცით, რა მოცულობის პორტფელზე ვსაუბრობთ და რისგან შედგება ის.

მეორე მხრივ, ამ პროდუქტმა მნიშვნელოვნად გაზარდა უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობა. სწორედ მისი გამოყენების შედეგად ბევრმა ადამიანმა შეძლო ბინის შეძენა. ამიტომ, როდესაც ვფიქრობთ, როგორ უნდა ვმართოთ და ვაკონტროლოთ რისკები, აუცილებელია ორივე გარემოება გავითვალისწინოთ, - ერთი მხრივ, სისტემური რისკების შემცირება, ხოლო მეორე მხრივ, ისეთი რეგულაციების თავიდან აცილება, რომლებიც ბაზარს ზედმეტად შეზღუდავს და იმ ადამიანებსაც შეუქმნის პრობლემას, ვინც ტრადიციული, უფრო მკაცრი პირობების დაკმაყოფილებას ვერ ახერხებს.

ასევე, არ ვეთანხმები მოსაზრებას, რომ საქართველოში ბინების მიწოდება ზედმეტად მაღალია. თუ ამ მაჩვენებელს სხვა ქვეყნებს შევადარებთ, ვნახავთ, რომ 1 000 ზრდასრულ მოსახლეზე დაახლოებით 4–5 ბინა მოდის. მშენებლობის ნებართვების მონაცემებიც დაახლოებით იმავე სურათს აჩვენებს, ეს ნორმალურ დიაპაზონშია. თუ მიწოდება კიდევ უფრო შემცირდება, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობაც გაუარესდება.

ზოგადად, ეს სექტორი ეკონომიკისთვის იმდენად მნიშვნელოვანია, რომ განსაკუთრებული ყურადღება უნდა დაეთმოს მონაცემების მოწესრიგებასა და გამჭვირვალობას. როდესაც ბაზარი სწრაფად იზრდება, რისკებიც ბუნებრივად ჩნდება. ჩვენ ამ პროცესს მუდმივად ვაკვირდებით. პრობლემა თავისთავად შიდა განვადებების არსებობა არ არის, მთავარი გამოწვევა ისაა, რომ არ გვაქვს სრული ინფორმაცია: არ ვიცით, რა მოცულობის პორტფელზე ვსაუბრობთ, როგორია მისი სტრუქტურა და რა რისკებს შეიცავს. სწორედ ამ ინფორმაციის ნაკლებობა ართულებს რისკების სწორ შეფასებასა და მართვას“, - აღნიშნა ირინა კვახაძემ.