გაზრდილი მოთხოვნა და ფასი - რას აჩვენებს თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს?

თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა კვლავ მნიშვნელოვან ზრდას აჩვენებს. იზრდება როგორც გასაყიდი უძრავი ქონების, ისე ქირის ფასები, ხოლო მშენებლობის ნებართვების კლება, ბაზარს ჭარბი მიწოდების რისკებისგან იცავს.

მიმდინარე წლის 9 თვის ტენდენციებზე გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“„გალტ ენდ თაგარტის“ უფროსმა ანალიტიკოსმა, ოთარ ცუხიშვილმა ისაუბრა.

მათი მონაცემებით, 2026 წელს პირველად ბაზარზე გაყიდვები წლიურად 21%-ით გაიზარდა, ხოლო მეორად ბაზარზე 14%-ით. გაყიდვების ზრდაში მნიშვნელოვანი როლი ითამაშა ეროვნული ვალუტის გამყარებამ დოლართან მიმართებით და საპროცენტო განაკვეთების შემცირებამ.

2023 წლის რეკორდული მაჩვენებლის შემდეგ (1.9 მლნ კვ.მ), გაცემული მშენებლობის ნებართვების ფართობი ყოველწლიურად მცირდება. მიმდინარე წლის 9 თვეში კლებამ 7.6% შეადგინა. ექსპერტის შეფასებით, ეს პოზიტიური მოვლენაა, რადგან მზარდი მოთხოვნისა და შემცირებული მიწოდების ფონზე ბაზარი წონასწორობის წერტილს უახლოვდება.

„პირველად ბაზარზე, როგორც იცით, საჯარო რეესტრი აღრიცხავს გაყიდვებს, თუმცა ეს ხდება მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ძირითადად უკვე მშენებარე კორპუსი დასრულების ეტაპზე გადავა. სწორედ ამ პრობლემის გამო, ჩვენ 3 წელზე მეტია სისტემური დეველოპერების გამოკითხვას ვაწაროებთ, რომელიც რეალურ დროში აღრიცხავს პირველად ბაზარზე გაყიდვებს და მოიცავს მთლიანი პირველადი ბაზრის დაახლოებით 50%-ს, რაც დამეთანხმებით, რომ საკმარისია იმისთვის, რომ პირველადი ბაზრის ტენდენციები რეალურ დროში ასახოს ამ გამოკითხვამ.

ჯამურად რომ შევხედოთ, პირველად ბაზარზე 9 თვეში გაყიდვები წლიურად გაიზარდა დაახლოებით 21%-ით, მეორად ბაზარზე კი დაახლოებით 14%-ით, რაც დამეთანხმებით, რომ მნიშვნელოვანი ზრდაა. აუცილებლად უნდა ვახსენო, რომ ამ ზრდაში მნიშვნელოვანი როლი ითამაშა როგორც ვალუტის კურსის გამყარებამ დოლართან მიმართებით, ასევე საპროცენტო განაკვეთების შემცირებამ.

რაც შეეხება ნებართვებს, 2023 წელს, როგორც გახსოვთ, რეკორდულად გაიზარდა თბილისში გაცემული ნებართვების ფართობი -1.9 მილიონ კვადრატულ მეტრს გადააჭარბა, ამის შემდეგ ვხედავთ, რომ ეს მაჩვენებელი ყოველწლიურად კლებას განაგრძობს და გამონაკლისი არც 2026 წელია: 9 თვის მონაცემებით გაყიდული ბინების ფართობი დაახლოებით 7.6%-ით შემცირდა წლიურ ჭრილში, რაც პოზიტიური მოვლენაა და ჩვენი შეფასებით, საჭიროა, რომ ნებართვებმა კლება განაგრძოს 2026 წლის განმავლობაშიც.

ამასთან ერთად აღსანიშნავია ისიც, რომ ერთი მხრივ 2023 წლის შემდეგ მცირდება გაცემული ნებართვების ფართობი თბილისში, მეორე მხრივ კი იზრდება მოთხოვნა, შესაბამისად, მიწოდება და მოთხოვნა ბალანსის წერტილთან ახლა უფრო ახლოს არის, ვიდრე გასული პერიოდის განმავლობაში,“ - განაცხადა ცუხიშვილმა.

2025 წელს პირველად ბაზარზე ფასების საშუალო წლიური ზრდა 4% იყო, ხოლო მიმდინარე წელს ზრდის ტემპმა 6%-ს მიაღწია.

უძრავი ქონების მყიდველთა 80%-ს ადგილობრივი მოსახლეობა შეადგენს (ძირითადად საცხოვრებელი მიზნით), ხოლო 20%-ს უცხო ქვეყნის მოქალაქეები (საინვესტიციო მიზნით). უცხოელ ინვესტორებს შორის თბილისში ყველაზე დიდ სეგმენტს ისრაელის მოქალაქეები წარმოადგენენ.

უცხოელი ინვესტორებისთვის საქართველოს ბაზრის მიმზიდველობას ქირის მაღალი ამონაგები განაპირობებს ქირისა და გასაყიდი ფასის თანაფარდობა თბილისში 8-9%-ის ფარგლებში მერყეობს, რაც ბაზრის ჯანსაღ ნიშნულად ფასდება. ახლო აღმოსავლეთში გაზრდილი რისკების ფონზე, ინვესტორთა ნაწილმა კაპიტალი საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე გადმოიტანა.