"მოლები ფართოვდებიან, მოთამაშეები ბაზარზე ძლიერ მოთხოვნას გრძნობენ" - Galt & Taggart-ის ანალიტიკოსი

"ის ფაქტი, რომ არსებული მოლები ფართოვდებიან, კარგი ინდიკატორია იმისა, რომ მოთამაშეები ბაზარზე ძლიერ მოთხოვნას გრძნობენ," - ამის შესახებ გადაცემა "საქმიანი დილას" ეთერში Galt & Taggart-ის უფროსმა ანალიტიკოსმა, საბა ჩახვაშვილმა ისაუბრა.

საინვესტიციო ბანკ Galt & Taggart-მა თბილისის სავაჭრო უძრავი ქონების ბაზრის ახალი კვლევა გამოაქვეყნა, რომელიც ძირითადი სავაჭრო ფორმატების - მოლების, ქუჩის რითეილისა და ბაზრობების მიმდინარე მდგომარეობასა და განვითარების ტენდენციებს აფასებს.

"თბილისში ჩვენ გავაანალიზეთ ძირითადი სავაჭრო ფორმატები, როგორებიცაა ბაზრობები, სავაჭრო მოლები და ცენტრალური სავაჭრო ქუჩები. ცენტრალურ სავაჭრო ქუჩებში მოვიაზრებთ რუსთაველისა და ჭავჭავაძის გამზირებს, პეკინის ქუჩასა და აღმაშენებლის ტერიტორიას. ეს სამივე ფორმატი ჯამურად 1.3 მილიონ კვადრატულ მეტრ გასაქირავებელ სივრცეს შეადგენს, საიდანაც მესამედი სწორედ სავაჭრო მოლებზე მოდის", - აცხადებს Galt & Taggart-ის უფროსი ანალიტიკოსი.

კვლევის მონაცემებით, თბილისის სავაჭრო უძრავი ქონების ყველაზე დიდი წილი – 58% (770 ათასი კვ.მ) კვლავ ბაზრობებს უკავია. სავაჭრო მოლების წილი 33%-ს (430 ათასი კვ.მ) შეადგენს, ხოლო ცენტრალური სავაჭრო ქუჩების წილი – 9%-ია (120 ათასი კვ.მ).

კვლევაში სავაჭრო მოლების განვითარების დინამიკა სამ ძირითად ეტაპად არის დაყოფილი. საბა ჩახვაშვილი აღნიშნავს, რომ პანდემიის შემდგომი სტაგნაციის შემდეგ ბაზარზე ახალი აქტიური ტალღა დაიწყო.

"სავაჭრო მოლები ჩვენი კვლევის ძირითადი ფოკუსია. აქედან გამომდინარე, მათ მიწოდებას ორ ნაწილად განვიხილავთ: პირველია მთავარი მოლები, სადაც თბილისის ბაზარზე ხუთი ძირითადი მოთამაშე გავაერთიანეთ - ესენია: "თბილისი მოლი", "ისთ ფოინთი", "გალერია თბილისი", "სითი მოლი საბურთალო" და "სითი მოლი გლდანი". მეორე ნაწილში კი შედის უბნის მოლები, რომლებიც ძირითადად ლოკალურ მოთხოვნას ემსახურებიან.

ორივე მიმართულების დინამიკას თუ შევხედავთ, განვითარება სამ ფაზად შეგვიძლია დავყოთ. პირველი სწრაფი ზრდის ფაზაა, როდესაც 2011-დან 2019 წლის ჩათვლით ბაზარი გაიზარდა და მასზე ხუთი მთავარი მოთამაშე შემოვიდა. 2020 წლიდან 2024 წლამდე კი ბაზარზე სტაგნაცია გვქონდა - არ გახსნილა არცერთი მთავარი მოლი და მხოლოდ მცირედით გაიზარდა უბნის მოლების რაოდენობა", - ამბობს საბა ჩახვაშვილი.

ანალიტიკოსის თქმით, მიმდინარე მესამე ფაზაში ბაზარზე აქტიური გაფართოების პროცესი მიმდინარეობს, რაც მომავალ წლებშიც გაგრძელდება.

"ამჟამად ჩვენ მესამე, ახალი ზრდის ფაზაში ვიმყოფებით. 2025 წელს გაფართოვდა "ისთ ფოინთი" და მიწოდებას ასევე დაემატა "აუთლეტ ვილიჯი". 2030 წლისთვის კი რამდენიმე მსხვილი პროექტია დაგეგმილი, რომლებიც, განხორციელების შემთხვევაში, ბაზარს კიდევ 140 ათას კვადრატულ მეტრს დაამატებს. აქედან 60% არსებული მოლების გაფართოებაზე მოდის, ხოლო 40% – ახალი ობიექტების მშენებლობაზე. ის ფაქტი, რომ არსებული მოლები ფართოვდებიან, კარგი ინდიკატორია იმისა, რომ მოთამაშეები ბაზარზე ძლიერ მოთხოვნას გრძნობენ და სწორედ ამიტომ გადაწყვიტეს გაფართოება", - ამბობს ანალიტიკოსი.

უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის მთავარ მამოძრავებელ ძალად ქვეყანაში საცალო ვაჭრობის გააქტიურება სახელდება. საბა ჩახვაშვილი განმარტავს, რომ სავაჭრო ბრუნვა ბოლო წლებში მნიშვნელოვნად გაიზარდა და მისი ძირითადი ნაწილი შიდა მოხმარებაზე მოდის.

"მოთხოვნის ძირითადი მამოძრავებელი ფაქტორი საცალო ვაჭრობაა, რომელიც 2019 წლიდან 2025 წლამდე გაორმაგდა და 28 მილიარდ ლარს მიაღწია. ამ მოცულობის ძირითადი ნაწილი ადგილობრივი მოსახლეობის დანახარჯებზე მოდის, ხოლო დაახლოებით 15% – ტურისტების დანახარჯებზე", - აღნიშნავს საბა ჩახვაშვილი.

კითხვაზე, თუ რამდენად სწრაფად იტვირთება ბაზარზე ახლად შემოსული კომერციული ობიექტები (მაგალითად "ისთ ფოინთის" გაფართოებული ნაწილი და "აუთლეტ ვილიჯი"), ანალიტიკოსი პასუხობს, რომ ვაკანტურობის მცირე მატება ბუნებრივი და ჯანსაღი პროცესია.

"ვინაიდან საცალო ვაჭრობაში მოთხოვნა ძლიერია, მოლები უფრო ეფექტურად ოპერირებენ. ამან 2024 წლისთვის ვაკანტურობა 5.3%-მდე შეამცირა, ხოლო 2025 წლისთვის მაჩვენებელი 6.6%-მდე გაიზარდა, რაც ზუსტად ბაზარზე ახალი ობიექტების გამოჩენით არის გამოწვეული. ზოგადად, რთულია, რომ ახალი მოლი ერთ წელიწადში სრულად დაიტვირთოს - ეს არის პროცესი, რომელიც ბრენდების შესვლას, ფართების ათვისებასა და მოწყობას უკავშირდება. შესაბამისად, ეს სრულიად ნორმალური მოვლენაა და ვაკანტურობაც საკმაოდ ჯანსაღ, დაბალ ნიშნულზეა შენარჩუნებული", - ამბობს საბა ჩახვაშვილი.

კვლევაში აღნიშნულია, რომ მიუხედავად ახალი დაგეგმილი პროექტებისა, თბილისში ჭარბი მიწოდების ნიშნები არ იკვეთება. 1000 მოსახლეზე სავაჭრო ცენტრების ფართობის მიწოდების კუთხით, თბილისი (319 კვ.მ 2025 წელს და 401 კვ.მ 2030 წელს) კვლავ ჩამორჩება ევროპის ბევრ სხვა დედაქალაქს, რაც ბაზარზე შემდგომი განვითარების ჯანსაღ პოტენციალზე მიუთითებს.