როგორ შეიცვალა ბინის გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის წესი - გადაწყვეტილება

ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე გადაწყვეტილება, რომელიც 16 მაისიდან ამოქმედდა, აუდიტორულმა, საბუღალტრო და საგადასახადო საკონსულტაციო კომპანია BDO-მ მიმოიხილა.

შეგახსენებთ, რომ 2026 წლის 15 მაისს გამოქვეყნდა საქართველოს ფინანსთა მინისტრის №143 საჯარო გადაწყვეტილება, ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე და 16 მაისიდან ამოქმედდა.

ახალი წესი, უძრავი ქონების ნასყიდობის სარგებლის დაბეგვრის საკითხებს ახლებურად არეგულირებს.

ამ ცვლილებით, განმარტებულია უძრავი ქონების საცხოვრებელ ბინად/სახლად მიჩნევისთვის აუცილებელი კრიტერიუმები, ასევე აქტივის, საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადის და აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავლის განსაზღვრის წესები.

"ხაზგასასმელია, რომ აქტივის მიწოდებისას მიღებული ნამეტი შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთის განსაზღვრის მიზნით, პირველ რიგში უნდა დადგინდეს მიწოდების ობიექტის ტიპი (წარმოადგენს საცხოვრებელ ბინას/სახლს თუ სხვა აქტივს), რამდენ ხანს იყო მიმწოდებლის საკუთრებაში და არსებობს თუ არა საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლების კანონით დადგენილი საფუძველი.

კერძოდ, საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით, უძრავი ქონების განხილვა საცხოვრებელ ბინად/სახლად შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, თუ ერთობლივად დაკმაყოფილებულია ყველა შემდეგი კრიტერიუმი:

• უძრავი ქონება წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს • შესაძლებელია მისი გამოყენება საცხოვრებლად • ტექნიკურად უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით • არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს.

ამასთანავე, საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით, მეწარმე ფიზიკური პირის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში (დეველოპერული საქმიანობა, იპოთეკური მოთხოვნების უზრუნველყოფა და სხვა) განხორციელებული მიწოდება, არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციად სსკის 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა“ ქვეპუნქტის მიზნისთვის.

საჯარო გადაწყვეტილება განმარტავს, რომ სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ფარგლებში არსებული ფართობი/ნომერი საცხოვრებელ ბინად/სახლად არ განიხილება. რაც შეეხება მშენებარე ობიექტებს, აღნიშნული საცხოვრებელ ბინად/სახლად განიხილება, თუ იგი მიწოდების მომენტში თავისი პროექტითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს და მყიდველს გადაეცემა მისი საცხოვრებლად გამოყენებისთვის საჭირო ყველა ძირითადი უფლება.

აღნიშნულ შემთხვევებთან დაკავშირებით საჯარო გადაწყვეტილებაში მოყვანილია საილუსტრაციო მაგალითებიც.

საჯარო გადაწყვეტილება ასევე გვთავაზობს ნამეტი შემოსავლის ცნებას, რომელიც განისაზღვრება აქტივის მიწოდების ფასსა და მისი შეძენის ფასს შორის სხვაობით. შეძენის ფასში გაითვალისწინება აქტივის შეძენასთან, შექმნასთან, დასრულებასთან ან გაუმჯობესებასთან უშუალოდ დაკავშირებული და დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯები, რომლებიც ზრდის აქტივის ღირებულებას. აქტივის უსასყიდლოდ მიღების შემთხვევაში, მისი შეძენის ფასად მიიჩნევა აქტივის საბაზრო ღირებულება მისი მიღების მომენტში.

რაც შეეხება საგადასახადო შეღავათის გამოყენებას, აქტივის მიწოდების ოპერაციის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრისგან გათავისუფლების მიზნით, სსკ-ის 82-ე მუხლის მე-4 ნაწილის მიხედვით, აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა აითვლება მარეგისტრირებელ ორგანოში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან. ხოლო საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი სახლის ფლობის ვადა კი მისი მარეგისტრირებელ ორგანოში რეგისტრაციის დღიდან.

იმ შემთხვევაში, თუ მიწის ნაკვეთის სანაცვლოდ მიღებულ იქნა უძრავი ქონება, აღნიშნული მიჩნეულ იქნება ახალ აქტივად, რომლის ფლობის ვადა იწყება შესაბამის აქტივზე საკუთრების წარმოშობის დღიდან. ხოლო აქტივის შეძენის ფასად განიხილება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება მისი გადაცემის მომენტში.

საჯარო გადაწყვეტილებაში ასევე განხილულია აქტივების გაყოფის/გაერთიანების შემთხვევებიც, კერძოდ, აქტივების გაყოფისას ვადის ათვლა ხდება თავდაპირველი აქტივის შეძენის დღიდან, ხოლო აქტივების გაერთიანებისას თითოეული კომპონენტის ფლობის ვადა ფასდება დამოუკიდებლად.

ცვლილება ძალაშია 2026 წლის 16 მაისიდან",- ნათქვამია BDO საკანონმდებლო მიმოხილვაში.