შარდენიდან „ცეხამდე“- როგორ შეიცვალა თბილისის სარესტორნო ბაზარი?

თბილისის სარესტორნო სექტორი განვითარების ახალ ეტაპზე გადადის. ბაზარზე ბოლო წლებში მკვეთრი ტრანსფორმაცია იკვეთება - ტრადიციული ტურისტული ქუჩებიდან ინვესტიციები და მომხმარებელთა ნაკადები მრავალპროფილურ, კონცეპტუალურ მიკროუბნებსა და ინდუსტრიულ სივრცეებში გადანაწილდა.

გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ რესტორატორთა ასოციაციის ვიცე-პრეზიდენტმა, შოთა ბურჯანაძემ დედაქალაქის სარესტორნო ლოკაციების ცვლილებაზე, საიჯარო პოლიტიკა, ინფრასტრუქტურულ გამოწვევებსა და საბაზრო კონკურენციის როლზე ისაუბრა.

1. ტრადიციული ლოკაციების გაკვეთილები: შარდენი და „ახალი აღმაშენებელი“

დედაქალაქის სარესტორნო ინდუსტრიის პირველი მასშტაბური კონცეპტუალური ზონა შარდენის ქუჩა იყო. თუმცა, ექსპერტის შეფასებით, მონო-ფუნქციურმა და მხოლოდ ვიწრო ტურისტულ სეგმენტზე ორიენტირებულმა მოდელმა მხოლოდ მოკლევადიან პერსპექტივაში გაამართლა.

„შარდენი პირველი იყო საქართველოს მასშტაბით. გულსატკენია, რომ ეს ქუჩა კონცეპტუალურად სწორად ვერ განვითარდა ის მხოლოდ ტურიზმზე გაითვალა, რასაც შიდა მენეჯმენტისა და ინფრასტრუქტურის პრობლემებიც დაემატა. დღეს ის იმ სახით არ ფუნქციონირებს რასაც ვისურვებდით, თუმცა ბაზარი ამ სიტუაციის გამოსწორების ეტაპზეა,“ -აღნიშნა შოთა ბურჯანაძემ.

ლოკაციების განვითარების მომდევნო ეტაპი „ახალი აღმაშენებლის“ რეაბილიტაციას უკავშირდება. პროექტის საწყის ეტაპზე გამართული ინფრასტრუქტურის მიუხედავად, ბაზარზე დისბალანსი მაღალმა საიჯარო განაკვეთებმა გამოიწვია. უძრავ ქონებაზე არსებული მაღალი ფასის გამო ქართულმა კომპანიებმა ლოკაციის ათვისება ვერ შეძლეს, შედეგად სივრცე უცხოურმა კაპიტალმა დაიკავა. თუმცა, მათმა დიდმა ნაწილმა ადგილობრივი ბაზრის სპეციფიკისა და რეალური შემოსავლების სწორად გათვლა ვერ შეძლო, რამაც ობიექტების მასობრივი დახურვა გამოიწვია.

ბურჯანაძის თქმით, „ახალ აღმაშენებელს“ პოზიციონირების კორექტირებისთვის დრო სჭირდება, თუმცა 6-7 წლის წინანდელთან შედარებით ვითარება უკვე შეცვლილია.

2. ახალი ბიზნესმოდელი: მრავალპროფილური მიკროუბნები და ინდუსტრიული სივრცეები

მას შემდეგ, რაც ცალკეულმა ქუჩებმა თავისი რესურსი ამოწურეს, თბილისში დაიწყო სრულიად ახალი ფორმატის, მრავალპროფილური სარესტორნო ლოკაციების ათვისება:

პირველი ასეთი მრავალფუნქციური ჰაბია „ფაბრიკა“ , სადაც ერთ ტერიტორიაზე სხვადასხვა კონცეფციისა და პროფილის კვების ობიექტები გაერთიანდა. მას მოჰყვა „ღვინის ქარხანა“ და „ცეხი“ - ყოფილი ინდუსტრიული ზონების კომერციული რეაბილიტაციისა და სწორი რენოვაციის მაგალითები, სადაც მომხმარებელს მრავალფეროვანი არჩევანი მიეწოდება. აღნიშნული სივრცეები ქმნის გარემოს, სადაც კვების ობიექტი მხოლოდ „სარესტორნო ფართი“ არ არის და ის კულტურულ და სოციალურ ეკოსისტემაშია ინტეგრირებული.

3. საიჯარო პოლიტიკა: საქართველოსა და ევროპის ბაზრების შედარება

საზოგადოებაში გავრცელებული მოსაზრების საპასუხოდ, თითქოს ევროპაში კომერციული ფართების იჯარა უფრო იაფია, შოთა ბურჯანაძეს კონკრეტული ფინანსური ინდიკატორები მოჰყავს:

„ევროპაში კომერციული უძრავი ქონების იჯარა საქართველოზე მინიმუმ სამჯერ ძვირია. თუ თბილისში ფართი $2 000 ღირს, ევროპის ანალოგიურ ზონაში ის €6 000 ჯდება. ადგილობრივ ბაზარზე ფასები მაღალი ეჩვენებათ იმის გამო, რომ ბიზნესის დაგეგმვა და ოპერაციული ხარჯების კალკულაცია თავიდანვე არასწორად ხდება. ოპერაციულად სწორი მართვის შემთხვევაში, სარესტორნო სექტორი, მიუხედავად მაღალი რისკებისა, მაღალმარჟიანი და წარმატებული ბიზნესია.“ - განაცხადა ბურჯანაძემ.

4. სამომავლო პერსპექტივები: ციფრული ტრანსფორმაცია და ჯანსაღი კონკურენცია

მიუხედავად იმისა, რომ ცალკეულმა არასწორად დაგეგმილმა პროექტებმა გარკვეულ ეტაპზე ფასების ხელოვნური ზრდა ან ლოკაციების მიმზიდველობის დაკარგვა გამოიწვია, სექტორი თვითრეგულირების ფაზაშია.

„ყველაფერს ამას საბაზრო კონკურენცია დააბალანსებს. ნელ-ნელა ბაზარი იმ მიმართულებით ვითარდება, რაც საერთაშორისო სტანდარტებს შეესაბამება,“ -აცხადებს ბურჯანაძე.

მისივე შეფასებით, ლოკაციის სტრატეგიულ შერჩევასთან ერთად გადამწყვეტია ინფრასტრუქტურული და ციფრული ტრანსფორმაცია. XXI საუკუნეში მომხმარებლის როგორც ადგილობრივის, ისე ტურისტის მოთხოვნები სწრაფად იზრდება. შესაბამისად, ის ობიექტები, რომლებიც ვერ უზრუნველყოფენ ტექნოლოგიურ და ლოგისტიკურ განვითარებას, ბაზარზე კონკურენტუნარიანობას დაკარგავენ.