"წინარე ხელშეკრულებების რეგისტრაცია და მყიდველების გადამოწმება ბაზრის გამჭვირვალობისთვის აუცილებელია" - Colliers Georgia

თბილისში მშენებარე ბინების რაოდენობა ისტორიულ მაქსიმუმზეა, თუმცა ბაზრის ძირითადი მაჩვენებლები ამ ეტაპზე გადახურებაზე არ მიუთითებს. სპეციალისტების შეფასებით, მოთხოვნას მოსახლეობის დემოგრაფიული ცვლილებები, ურბანიზაცია და ახალი საცხოვრებლისკენ მზარდი ინტერესი განაპირობებს, ხოლო მთავარი გამოწვევა ბაზრის გამჭვირვალობა და არასრული მონაცემებია, რაც შესაძლო რისკების დროულად გამოვლენისთვის გადამწყვეტ მნიშვნელობას იძენს.

Colliers Georgia-ს კვლევებისა და მონაცემთა სერვისების ხელმძღვანელის ლეო ჩიქავას თქმით, საჯარო რეესტრში პირველადი ტრანზაქციების დაახლოებით 17% ერთი წლის განმავლობაში მეორედ იყიდება. თუმცა, უცნობია, რა წილი მოდის იმ შემთხვევებზე, როდესაც მყიდველი ბინას იმავე დეველოპერულ კომპანიას მშენებლობის დასრულებისას უბრუნებს გასაყიდად. ამის მიზეზი კი ის გახლავთ, რომ მშენებლობის პერიოდში გაფორმებული წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების დიდი ნაწილი საჯარო რეესტრში არ რეგისტრირდება, შესაბამისად გადაყიდვებისა და ამ ნაწილში არსებული შესაძლო რისკების შეფასება რთულია.

Colliers Georgia-ში ფიქრობენ, რომ დეველოპერებს მყიდველების გადამოწმების საშუალება უნდა მიეცეთ.

„ოჯახების ზომის შემცირება და ურბანიზაცია მნიშვნელოვანი ფაქტორებია. ამასთან, მნიშვნელოვანია ისიც, თუ რა ტიპის საცხოვრებელში ცხოვრობს მოსახლეობა, საბჭოთა პერიოდში აშენებულ კორპუსებში თუ ახალ პროექტებში. არსებობს მოტივაცია, რომ ადამიანები ახალ საცხოვრებელში გადავიდნენ, თუმცა ეს პროცესი, როგორც წესი, 1-2 წელზეა გაწელილი. საინტერესო იქნება საქსტატის მონაცემებიც რამდენი ადამიანი ცხოვრობდა ახალ კორპუსებში 2024 წელს და როგორია ეს მაჩვენებელი დღეს. როდესაც ეს მონაცემები დამუშავდება, აუცილებლად გამოვითხოვთ.

ასევე მნიშვნელოვანია, რომ პირველადი ტრანზაქციების დაახლოებით 17% ერთი წლის განმავლობაში მეორედ იყიდება. ეს საკმაოდ მაღალი მაჩვენებელია, თუმცა უნდა ითქვას, რომ 2016-2017 წლების შემდეგ ეს სტატისტიკა პრაქტიკულად უცვლელია.

მშენებლობის პერიოდში გაფორმებული წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების ძალიან მცირე ნაწილი რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში. ამიტომ არ ჩანს, რამდენად ხშირია ამ ბინების გადაყიდვა. შესაბამისად, ვერც იმ დინამიკას ვხედავთ რამდენი მყიდველები ვეღარ ახერხებენ გადახდას და ბინის დაბრუნება უწევთ.

ყველაზე მნიშვნელოვანი მონაცემების გამჭვირვალობაა. უნდა დავინახოთ ბაზრის რეალური დინამიკა. ამასთან, დეველოპერებს უნდა ჰქონდეთ შესაძლებლობა გადაამოწმონ, კონკრეტულ მყიდველს სხვა კომპანიებთანაც ხომ არ აქვს ერთდროულად რამდენიმე ბინა შეძენილი. ეს არის რისკი, რომელიც გარკვეულ ვითარებაში შეიძლება სერიოზულ პრობლემად იქცეს. მეორე მხრივ, მომხმარებელიც დაცული უნდა იყოს, რომ მშენებარე კორპუსში ნაყიდი ბინა რამდენჯერმე არ გაიყიდოს. მსგავსი შემთხვევები წარსულში არაერთხელ გვინახავს.“ - განაცხადა „უძრავი ქონების პროსპექტთან“ საუბრისას ჩიქავამ.

მისი შეფასებით, მიუხედავად იმისა, რომ თბილისში მშენებარე ბინების რაოდენობა 2021 წელთან შედარებით 84%-ით გაიზარდა და ისტორიულ მაქსიმუმზეა, პროექტების ათვისების მაჩვენებელი მაღალია და დეველოპერებს დასრულების შემდეგ გასაყიდი ბინები, როგორც წესი, თითქმის აღარ რჩებათ. რაც შეეხება ფასების ზრდას ის ძირითადად შემოსავლების ზრდას მიჰყვება, ამიტომ ამ ეტაპზე ბაზარზე გამოხატული რისკები შედარებით დაბალია.

„ფასები ნამდვილად გაიზარდა, თუმცა თუ ლარში შევხედავთ, მათი ზრდა შემოსავლების ზრდასთან საკმაოდ თანხვედრაშია. თუ ფასები შემოსავლებზე გაცილებით სწრაფად გაიზრდებოდა და ბაზარზე სპეკულაციური კაპიტალის დომინირებას დავინახავდით, რისკებიც უფრო მაღალი იქნებოდა. დღეს კი, როდესაც ფასების, შემოსავლების, მიწოდებისა და ათვისების დინამიკა ერთმანეთთან შედარებით დაბალანსებულია, ვფიქრობ, რისკები შედარებით ნაკლებია.“ - განაცხადა ლეო ჩიქავამ.